A manutenção é um tema que faz parte da rotina de qualquer condomínio. O síndico deve estar sempre atento, acompanhando de perto, para evitar descuidos que podem se transformar em pequenas obras, interdições ou até mesmo em acidentes. Por isso, é tão importante prestar muita atenção em qualquer corte que porventura apareça nas paredes, coberturas ou garagens do prédio. Essas aberturas nas estruturas, que podem ser denominadas fissuras, trincas, rachaduras ou fendas podem ser o primeiro sinal de alerta de que algo está acontecendo por trás daquela camada de tinta nas paredes.

Um bom sinal de alerta é quando a fissura começa a se expandir. Pode também mudar de cor, ou minar água. Nesses casos, o tempo de procurar um perito é curto. Quanto mais houver demora na busca de um reparo, mais caro este será. Caio Andrade, que trabalha em uma empresa de engenharia, afirma que, em alguns casos, os primeiros sinais de alerta já podem ser vistos a olho nu. “Visualmente já é possível identificar o tipo da fenda, porém a situação pode ser mais profunda do que se imagina. Temos três questões: fissuras, que é uma abertura fina e alongada e que geralmente é superficial; trincas, são mais profundas alcançando a alvenaria, acarretando na separação da estrutura em duas partes; e rachaduras, que são profundas, com grande abertura e acentuadas, onde ocorre a ruptura do elemento dividindo-os em duas partes”.

Nesses casos o síndico é o responsável civil e criminalmente por todo o condomínio, incluindo-se os cuidados com a edificação, que são fundamentais tanto para a segurança de todos, como para manter o valor do patrimônio sempre em alta.

O perito e engenheiro civil Paulo Bregalda afirma que é obrigatória por lei a vistoria em prédios e condomínios a cada cinco anos no município do Rio de Janeiro, fora este período deve-se procurar um perito sempre que for detectada alguma anomalia ou patologia, como trincas e rachaduras, infiltrações fortes etc. Segundo Paulo, rachaduras ou trincas acentuadas, infiltrações generalizadas, sobretudo em subsolos, degeneração de vigas e/ou pilares, ferros (vergalhões) aparentes são os principais sinais de alerta que podem representar um risco perigoso à estrutura do condomínio.

“Na vistoria e análise da estrutura feita por engenheiro especializado, uma vez detectada a necessidade de interdição, o síndico deve contratar uma empresa especializada para a execução das obras e programar, junto com a empresa contratada, a melhor forma para minimizar o incômodo aos moradores. É preciso comunicar aos moradores com toda clareza e com a antecedência que o problema permitir”, alerta o perito.

Quando um problema é detectado, a recomendação para evitar que as fissuras se expandam demasiadamente e atinjam a parte estrutural da edificação, é que a cada dois anos seja feita uma inspeção completa. O síndico do condomínio residencial Flamboyant, no Leblon, Mateus Araújo, preferiu se antecipar, contratou uma empresa especializada em manutenção para avaliação e vistoria. “A prefeitura passou a exigir uma vistoria estrutural feita por uma firma de engenharia. Para deixar o prédio em situação regular, contratei a empresa em março de 2014”, afirma Mateus. O relatório apresentado pela empresa apontou que era preciso fazer impermeabilização das lajes do prédio e a recuperação de algumas colunas e vigas estruturais. Com esta experiência, Mateus acredita que o melhor é se prevenir: “Contate uma firma especializada em recuperação estrutural e encomende uma avaliação completa das vigas e colunas do prédio”, sugere.

O engenheiro civil Ronaldo Moura diz que o síndico costuma solicitar o serviço de manutenção predial quando a situação já está bastante crítica, o que não deveria acontecer. “A auto vistoria predial é uma boa oportunidade de identificar precocemente manifestações patológicas que apontem para comprometimento estrutura”, defende. Se ocorrer algum tipo de incidente, o síndico pode ser responsabilizado por omissão, caso nada tenha sido feito para prevenir a ocorrência. Por exemplo, se uma rachadura não for reparada e um muro cair em cima de um morador, a responsabilidade (civil e criminal) será do síndico. Caio Andrade orienta os síndicos que, caso este tipo de situação aconteça, “isole imediatamente a área danificada, com faixas e avisos visuais. Contrate uma empresa idônea com registro no CREA para a execução dos reparos nos locais comprometidos, onde a mesma deverá apresentar a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e a metodologia do serviço a ser aplicado”.

Se a construção for nova e apresentar muitas rachaduras, pode-se contar com a assessoria de um engenheiro especializado em mecânica do solo. Ele poderá dizer qual é a origem do problema e se houver falha por parte da construtora, esta deve dar no mínimo cinco anos de garantia. Os especialistas apontam: uma estrutura não rui de repente, ela apresenta sintomas, um dos mais comuns é a rachadura.

Para casos em que o local a ser tratado, como uma área externa ou o topo do prédio, fique protegido da chuva, o ideal é que o reparo seja executado durante a época seca do ano. Se for algo muito urgente, pode-se contratar toldos para que o serviço seja feito com segurança e rapidez.

Obras nas unidades

Em reformas grandes nos apartamentos, o síndico deve valer-se de um perito para avaliar se elas não trarão danos à estrutura do prédio. O síndico também deve informar ao condômino responsável pela reforma o horário permitido para estas atividades, bem como outros procedimentos básicos, como o que fazer com o entulho.

No caso de reformas em unidades, estas podem ocasionalmente comprometer a estrutura do prédio, como oexcesso de carga num andar ou alterações estruturais, a retirada de paredes ou pilastras (alaje transfere o peso para os pilares,que podem causar desabamentos), a construção de uma parede não prevista pelo projeto original ou a abertura de buracos na parede para colocação de ar condicionado. Em todos esses casos é conveniente que o síndico seja sempre comunicado antes do início. “Pequenos reparos na estrutura da edificação podem comprometer a estrutura do prédio. Recomenda-se que qualquer intervenção nas unidades seja acompanhada por profissional habilitado com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)”, ressalta o engenheiro Ronaldo Moura.

O que fazer?

Não é que qualquer trinca representa um risco, até porque é comum que uma construção “se ajeite” de acordo com as movimentações normais do solo e sofra dilatações. O importante é acompanhar seu desenvolvimento, ainda mais se estiver na diagonal. Em geral, o aparecimento de pequenas fissuras não é preocupante, pois a estrutura do prédio pode ir se acomodando ao terreno com o passar do tempo, especialmente se a edificação for nova (menos de cinco anos) ou se houver grandes obras por perto, que também podem causar essas rachaduras em diversos locais. O ideal é que haja um acompanhamento mensal por parte do zelador dessas fissuras. Se a abertura crescer ou se mudar de cor, ou ainda se estiver minando água, é muito importante procurar um especialista.

Acima de qualquer suspeita, síndicos e moradores devem estar sempre atentos a qualquer tipo de sinal, mesmo àqueles que aparentemente não representam nenhum risco devem ser observados de perto. “A manutenção preventiva serve para evitar possíveis acidentes com danos pessoais e materiais, além de economizar, pois um pequeno reparo em tempo hábil evita reparos custosos decorrentes de acidentes mais graves causados pela falta de manutenção”, alerta o engenheiro Ronaldo Moura.

Principais causas

Após ouvir profissionais e síndicos sobre suas experiências, reunimos as causas mais comuns relatadas para o surgimento de ocorrências estruturais em prédios e condomínios:

Acomodação da obra no terreno: é uma das origens mais comuns em novas edificações. Há um esforço por parte da fundação do prédio, que acaba sendo um pouco transferido para a alvenaria, gerando assim as fissuras.

Pressa ao dar o acabamento na obra: ao não respeitar o tempo correto para secar alguns materiais (como a massa corrida), há mais chance daquele local apresentar trincas.

Movimento estrutural: pode parecer estranho, mas a estrutura do prédio é flexível, para conseguir lidar com o vento, sons e obras vizinhas. Porém, muito movimento externo pode gerar fissuras.

Infiltrações: as principais consequências do incorreto tratamento de infiltrações são os danos causados à armação do concreto, cujo reparo é caro e requer conhecimentos técnicos especializados. Outra questão é que a impermeabilização não dura para sempre, neste caso, quando não há uma renovação do material, a água pode se infiltrar seja pela ação da chuva ou de um vazamento, causando problemas estruturais ou estufando as paredes.

Calor: principalmente em andares mais altos, que são mais expostos às intempéries, o calor faz com que haja uma dilatação dos materiais. Quando a temperatura volta ao normal, o local pode apresentar algumas trincas. Também pode acontecer em paredes por onde passem tubos que esquentem, como de água quente ou outros. Para evitar o problema, principalmente na laje superior, o ideal é que seja feita, após a concretagem e sua cura correta, uma impermeabilização, seguida de tratamento térmico e, então, o acabamento escolhido pode ser executado.

Água ácida: em cidades com muitos carros, ou alto nível de poluição, a chuva pode se infiltrar em uma laje sem impermeabilização e degradar as estruturas protegidas pelo concreto. Essa água poderá oxidar o aço, comprometendo assim a segurança do local. Nesse caso, há uma transação entre as fases do problema. No primeiro momento, a água se infiltra na laje, e a rachadura ainda vaza água, há apenas uma mancha esbranquiçada. Ao perceber que a água começa a pingar dali, ou que a coloração da mancha migrou para o amarelado ou ocre, é sinal que o aço já foi oxidado e precisa de cuidado especializado urgente.

Escolha incorreta ou má qualidade de materiais: infelizmente, se o material usado não é de boa qualidade, ou se não foi utilizado corretamente, o resultado final refletirá isso.

Sons, vibrações ou ventos muito fortes: seja um som extremamente alto, um barulho violento em uma obra próxima ou uma rajada de vento mais forte que o esperado, a edificação pode não estar preparada para recebê-los. Nesses casos, uma trinca pode aparecer.

Portas empenadas, esquadrias emperradas e piso estufado: também podem ser indícios de que há algo acontecendo. O que indica alerta máximo, é o estalo na estrutura de alvenaria. É a última fase, provavelmente já está entrando em colapso, neste caso, evacue o local pois o risco de desabamento é grande.

Fonte:
http://revistasindico.com.br