A gestão de um condomínio envolve constantes mudanças legais, tributárias, previdenciárias, trabalhistas e administrativas. Quem é síndico sabe que o volume de responsabilidades do condomínio só cresce e que, nesse mar de siglas e informações complexas, nem sempre é fácil manter-se bem informado.

Para sanar dúvidas e formar uma opinião de qualidade sobre o tema, nada melhor do que conversar com especialistas que entendem do assunto.

Por isso, a Revista SÍNDICO convidou Rogério Santos, contador da APSA, e Marcelo Freire, da Gerência Geral de Condomínios da Administradora, para um bate-papo sobre as principais obrigações legais dos condomínios. Na conversa, os especialistas falam de recolhimentos e prazos e explicam a importância de o gestor estar bem assessorado para tomar decisões acertadas sobre o tema. Confira.

SÍNDICO: Embora não sejam consideradas pessoas jurídicas, os condomínios são obrigados a se inscreverem no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ). Qual o impacto disso para o dia a dia do condomínio?

Marcelo Freire: A inscrição no CNPJ permite que os condomínios atentem a diversas obrigações, como a retenção de imposto de renda sobre salários de empregados, recolhimento e repasse de valores na qualidade de substitutos tributários de prestadores de serviços terceirizados, recolhimento de verbas previdenciárias tanto devidas pelo próprio condomínio ou em razão de contratações diversas e obtenção do certificado digital.

SÍNDICO: Como não geram lucro ou renda, os condomínios ficam de fora de qualquer modelo de regime tributário. O que isso representa na prática?

Rogério Santos: As normas brasileiras consideram que condomínios têm como fim exclusivo cuidar apenas dos interesses em comum dos coproprietários. Com isso, a lei parte do princípio de que todo dinheiro arrecadado é utilizado para administrar o bem-estar dos moradores. A ausência da personalidade jurídica do condomínio afeta integralmente a parte tributária condominial e o direciona para que seja imune ou isento do IRPJ.

SÍNDICO: Em relação às obrigações trabalhistas e previdenciárias mensais, quais as principais que incidem sobre o condomínio hoje?

Rogério Santos: As principais são o FGTS, com depósito a ser realizado todo dia 7 de cada mês. O valor a ser depositado corresponde a 8% da remuneração bruta do trabalhador no mês anterior, caso o pagamento seja feito em data posterior o mesmo será acrescido de multa e juros proporcionais. Tem também o INSS, com pagamento até o dia 20 de cada mês, tendo como base de cálculo o salário do mês anterior. Outra obrigação importante é o Imposto de Renda retido na Fonte (IRRF), repassado aos cofres públicos via DARF no código 0561 com vencimento até o dia 20 do mês subsequente. Para se chegar ao valor retido a título de imposto de renda deve consultar a tabela do imposto de renda, pois temos alíquotas diferenciadas em função do total da remuneração recebida.

SÍNDICO: Especificamente sobre os títulos previdenciários, um dos que causa mais dúvidas nos síndicos e gestores é o INSS, cujo recolhimento pode chegar a mais de 26,5% da folha de pagamento e que tem regras próprias para recolhimento de autônomos e prestadores de serviço. O que é necessário saber sobre esse tributo para não errar?

Rogerio Santos: O recolhimento previdenciário das empresas em geral corresponde à aplicação das seguintes alíquotas, sobre o total das remunerações pagas ou creditadas, a qualquer título, no decorrer do mês, aos segurados empregados:

a) 20% referente ao INSS Patronal para as empresas não optantes do Simples Nacional sobre o total das remunerações pagas, devidas ou creditadas a qualquer título, durante o mês, aos segurados empregados e trabalhadores avulsos que lhe prestem serviços, destinadas a retribuir o trabalho, ou ainda sobre o total das remunerações pagas ou creditadas a qualquer título, no decorrer do mês, aos segurados contribuintes individuais que lhe prestem serviços;

b) 1%, 2% ou 3% referente a Risco de Acidente do Trabalho (RAT) e contribuição adicional, se for o caso, variando conforme o grau de risco, acrescido do Fator Acidentário de Prevenção (FAP);

c) Geralmente até 5,80% de contribuição variável de Outras Entidades (Terceiros), destinada às entidades SENAI, SESC, SESI, etc., onde o INSS se incumbe de arrecadar e repassar. O percentual vai de acordo com a Atividade Econômica. No caso de Condomínios, o percentual é de 4.5%.

Importante destacar que, quando existem múltiplas fontes pagadoras, o contratado que presta serviço para várias Pessoas Jurídicas necessita avisar às empresas quando a sua contribuição passar do teto, para que elas não contribuam mais do que o necessário.

SÍNDICO: Em termos de obrigações fiscais, quais as principais que incidem sobre os condomínios?

Rogerio Santos: As obrigações fiscais são parte importante da gestão tributária do condomínio, elas compõem uma série de encargos e declarações que ele deve entregar aos órgãos públicos. O condomínio que não estiver em dia com os seus compromissos junto aos órgãos públicos poderá sofrer sanções fiscais, e dentre as principais obrigações podemos citar a folha de pagamento, obrigações acessórias fiscais e também a retenção de impostos (substituto tributário) na contratação de serviços prestados por terceiros.

Quando o condomínio opta pela terceirização de sua mão de obra, por meio de pessoa jurídica, alguns tributos devem ser retidos, entre eles a retenção a título de PIS/COFINS/CSLL de 4,65% para valores pagos acima de R$ 215,05 por mês ao mesmo prestador de serviço. Onze por cento de retenção de INSS na contratação de serviços por cessão de mão de obra ou empreitada e de ISS, que é feita quando o condomínio toma serviço de empresa sediada em município diferente ao seu e o serviço é prestado nas instalações do tomador do serviço.

Quando o condomínio opta pela terceirização de sua mão de obra contratando serviços de pessoa física (autônomos), o pagamento deverá estar suportado pela emissão de um RPA (Recibo de Pagamento a Autônomo). A cada pagamento, deve-se efetuar as retenções de ISS (essa retenção ocorre quando houver contração de autônomo não estabelecido) e de 11% de INSS (limitada ao teto máximo). Caso o prestador de serviço já contribua ao INSS com o teto máximo previdenciário por outra fonte pagadora, não será aplicada a retenção do INSS, cabendo ao condomínio somente o ônus de 20%.

SÍNDICO: Se houver alguma irregularidade nas obrigações contábeis de um condomínio, quem responde legalmente?

Rogerio Santos: O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns. É ele quem responderá civil e criminalmente sempre pelos atos praticados enquanto administrador do condomínio.

SÍNDICO: Como os condôminos podem acompanhar as obrigações legais de um condomínio?

Marcelo Freire: É de suma importância que a gestão do condomínio esteja envolvida pela transparência, no intuito de evitar irregularidades. Alguns fatores são fundamentais para que essa gestão flua satisfatoriamente, entre eles a apresentação da pasta de prestação de contas, a manutenção do controle de unidades inadimplentes e a correta gestão da folha de pagamento.

SÍNDICO: Qual a melhor forma de o síndico se manter atualizado em relação a todas as obrigações legais do condomínio?

Marcelo Freire: Contratar uma administradora de condomínio é uma decisão estratégica e inteligente, isso porque a ajuda especializada, além de conferir mais autoridade ao desempenho das funções de síndico, promove mais tranquilidade para o exercício. Com o assessoramento de uma administradora devidamente qualificada para lidar com temas em constantes mudanças, o síndico terá tempo livre para melhor planejar outras ações necessárias dentro da sua administração, evitando gastos adicionais por erro ou por esforços demandados em atividades que não estejam relacionadas com o cotidiano do condomínio.

Matéria de Aline Durães para REVISTA SÍNDICO