Outro ponto que deve ser levado em consideração é o uso das imagens geradas pelo CFTV (Circuito Fechado de Televisão). Quem pode acessá-las? Quais locais não devem ser filmados para respeitar a privacidade de todos?

Veja abaixo algumas dicas sobre CFTV  e cerca elétrica, para manter seu condomínio sempre seguro – e respeitando quem mora e trabalha no local!

Como escolher corretamente os equipamentos de segurança para o condomínio

O primeiro passo na escolha certa dos equipamentos para o seu condomínio é apostar em dois prestadores de serviços diferentes: um que irá visitar o condomínio e estudar realmente o espaço físico e indicará os equipamentos necessários e outro fornecedor de quem o condomínio irá efetivamente comprar o que foi solicitado.

“É muito importante que o síndico conte com um plano de segurança, e que isso seja anterior ao momento da compra. Assim, ele fica seguro de que está comprando o que realmente é necessário para o seu condomínio”, analisa José Elias de Godoy, consultor de segurança para condomínios.

É com base nessa análise que o síndico pode ficar tranquilo de que está com os equipamentos certos nos locais adequados, e não apenas comprando de quem vende câmeras e instala a cerca elétrica.

“Muitos síndicos cometem esse erro. Mas um especialista vai indicar os equipamentos mais adequados, onde posicioná-los, sua altura e angulação ideal. Também vai explicitar onde as câmeras com maior definição e qualidade técnica devem ficar”, afirma Jorge Lordello, palestrante e especialista em segurança pública e privada.

Como deve ser o CFTV do condomínio

O importante do CFTV do condomínio é que ele ofereça gravações das áreas do condomínio, e que as imagens possam ser resgatadas no futuro caso haja necessidade futura.

“Em um cenário ideal, o CFTV deve contar com câmeras IPs de última geração, com gravação em nuvem e também disponíveis em uma sala do condomínio escondida e blindada, onde nem os funcionários saibam onde é, para evitar que falem se houver um assalto”, enumera José Elias.

Já o mínimo para a segurança do condomínio é contar com câmeras IPs nas áreas mais sensíveis e analógicas em outras áreas, com gravação em nuvem.

 Algo que não deve acontecer é a gravação do CFTV  ficar na portaria do condomínio – e ser esse o único local onde essas imagens são disponibilizadas.

“É o primeiro local onde os ladrões procuram pelas gravações”, assinala Lordello.

Tipos de CFTV 

As câmeras de CFTV podem ser divididas, atualmente, em analógicas e IPs.

“Existem câmeras ótimas analógicas, também, com ótima resolução e que atendem muito bem aos condomínios. A maior diferença entre elas é que a câmera IP oferece um sinal digitalizado, superior em definição, e tem mais funcionalidades”, explica David Fernandes.

Especificações das Cercas Elétricas

Já as cercas elétricas variam principalmente na força do choque, o que depende da legislação de cada região. É fundamental que o condomínio não se esqueça de colocar placas que sinalizem a presença da cerca elétrica e das câmeras.

A lei federal 13.477/2017 lista os cuidados que se deve tomar com o equipamento, seja na cidade ou no campo.

O regramento não cita uma altura mínima e nem um máximo de amperagem a ser usado no equipamento, mas o apontado pelos especialistas é que a cerca fique a 2,2 m do níevl da rua, para evitar acidentes.

Instalação e manutenção do CFTV e da Cerca Elétrica

Da mesma forma que o condomínio deve partir de um estudo antes de comprar os equipamentos, os cuidados na instalação devem ser os mesmos.

“Quando se faz uma análise de riscos e um projeto de segurança eletrônica baseado num plano de segurança serão aplicados equipamentos da linha profissional, cabeamento de alta qualidade e instalação baseada nas normas técnicas”, explica David Fernandes.

Sobre os cuidados de manutenção, e para evitar aquele pesadelo de descobrir, bem quando se precisa, de que os equipamentos não estavam gravando, é necessário contar com a assessoria mensal de uma empresa especializada.

A empresa deve ir mensalmente ao condomínio e verificar as gravações, câmeras, se não há cabos soltos e se está tudo dentro do planejado.

A mesma empresa pode cuidar do CFTV e da cerca elétrica, mas deve ter conhecimento para tanto. Caso sinta que o fornecedor deixa a desejar em um dos equipamentos, o mais indicado é trocar de fornecedor, especializado em cada um deles.

Áreas do condomínio que merecem mais atenção do CFTV

É certo que todo o condomínio deve ser cuidado e seguro. Mas há áreas que pedem mais atenção do monitoramento de segurança, justamente por serem onde necessariamente um ladrão vai passar para adentrar o local.

“Todo o perímetro do condomínio, as entradas da garagem e pedestre, a entrada dos elevadores e da escada, deve ser monitorado com câmeras IPs, que demandam mais investimento. Áreas como brinquedoteca, playground, etc., podem contar com um equipamento mais simples, desde que funcionando bem”, explica Elias.

Importante salientar que na grande maioria dos casos em que o condomínio não conta com portaria remota não há ninguém assistindo às câmeras 24h.

O porteiro deve ficar atento às demandas de entrada e saída, mas não é dele a responsabilidade de vigiar as câmeras todo o tempo.

“O fundamental é que as imagens fiquem gravadas em nuvem para que possam ser acessadas posteriormente”, aponta Lordello.

Privacidade  X segurança em condomínio

E como há áreas que pedem muito mais atenção e cuidado do monitoramento, há outras onde não se deve gravar. São locais como vestiários e banheiros.

A piscina também é um local onde o monitoramento pode gerar incômodo entre os moradores. Caso haja desconforto, o ideal é que seja votado em assembleia se deve haver câmeras no local ou não, ou se as imagens geradas ali fiquem disponíveis apenas caso haja um problema futuro.

Locais como salão de festa e área gourmet também podem se beneficiar desse tipo de medida, que coíbe o vandalismo no local sem ferir a privacidade dos condôminos aio darem festas, por exemplo.

Outro ponto que gera dúvidas é sobre o acesso dos moradores às câmeras do CFTV, algo cada vez mais comum, principalmente via celular.

Os especialistas ouvidos foram unânimes em dizer que não há necessidade dos moradores visualizarem todas as imagens.

“É importante que tenham a imagem interna da guarita, pois não há arrastão sem rendição da mesma. Também pode-se ter imagens dos perímetros, principalmente para os moradores olharem se há algo estranho na frente de seu prédio por exemplo antes de voltarem para casa”, orienta Nilton Migdal, especialista em segurança de condomínios.

CFTV e portaria remota

Para os condomínios que optam pelo serviço é fundamental que os equipamentos sigam as necessidades do fornecedor.

“Para os condomínios que apostam em portaria remota, é importante que não façam a famosa ‘economia boba’ em equipamentos e se foquem em bons produtos – além de dois links de internet de ótima qualidade”, sinaliza Nilton Migdal

Fontes consultadas: Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, José Elias de Godody, consultor de segurança para condomínios e colunista do Síndiconet, Nilton Migdal, consultor de segurança, Jorge Lordello palestrante e especialista em segurança pública e privada, David Fernandes da Silva, Especialista em Segurança da Plansec

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Quando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, usar um dinheiro que é de todos antes da aprovação em assembleia pode acarretar em muita dor de cabeça para o síndico. Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou ressarcimento da verba em questão, são algumas das consequências para gastos ocorridos sem a anuência dos outros condôminos.

Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir. O importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser apresentado e aprovado em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na comprovação dos gastos, como orçamentos e notas fiscais.

Confira:

GASTAR ATÉ QUANTO

Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza?

Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também, com o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro na próxima assembleia. Se a Convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do Síndico, que deverá lançar mão dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial.

OBRA MAIS CARA

O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia? Depende. Se o incremento de custo for alto, não emergencial e fugir ao escopo do projeto que fora aprovado, deve-se convocar nova assembleia para aprovação do custo extra.

Entretanto, em algumas situações, o síndico pode, sim, aprovar gastos extras caso a obra se mostre mais cara que o previsto.

Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma e que, se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores.

Por exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de contratar o serviço. Outro caso é quando o síndico tem uma certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”, que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra. O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados e depois ratificados.

OUTRO FUNDO

O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio?

Não. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande emergência acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas em assembleia futuramente

  AUMENTO DE TAXA

O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia?

Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida é necessária uma assembleia.

CONSELHO

Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?

Não.  A função do conselho fiscal ou consultivo é verificar as contas e ajudar o síndico – seja na solução de problemas ou trazendo ideias interessantes. O conselho, porém, nunca substituirá a assembleia condominial. Não pode, portanto, autorizar gastos sem a anuência dos outros condôminos.

 ADVOGADOS

O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar consultar a assembleia?

Sim. Uma das principais funções do síndico é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a necessidade de se contratar um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio – o síndico pode, sim, fazê-lo. Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia.

DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS

O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja alta? Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em assembleia.

Fonte: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário; Waldir Albieri, Diretor Administrativo da AABIC; Gabriel de Souza Filho, da administradora Prop Starter; Daphnis de Citti Lauro, advogado especializado em condomínio; Cristiano de Souza, advogado e consultor SíndicoNet; Conteúdo SíndicoNet