Afinal, o formato de moradia estabelecido como condomínio, por si só, garante segurança pessoal e patrimonial?

Para alcançar a proteção desejada é importante ir além da escolha do tipo de moradia e não se limitar às avaliações arquitetônicas do empreendimento. Os muros dos condomínios, bem como os seus modelos de acesso devem passar por análise especializada e abrangente dos riscos e fragilidades.

O mapeamento técnico e especializado dos riscos com análise quantitativa e qualitativa da segurança, permite a composição e o desenvolvimento de soluções integradas que tenham um balanço ideal entre pessoas, procedimentos e recursos tecnológicos. É preciso mitigar riscos e também otimizar investimentos.

A diversidade de soluções tecnológicas disponíveis no mercado e de empresas com experiência em suas atividades é grande, contudo, é mandatório conhecer qual delas é a mais adequada para cada caso. Uma solução tecnológica inovadora e de baixo custo pode ser bastante eficaz em alguns casos e nem tanto em outros.

O melhor investimento é aquele que, de fato, diminui riscos, minimiza vulnerabilidades e promove mais segurança. Escolher os fornecedores passa pela análise da adequação da solução proposta ao projeto de segurança e características do condomínio.

Outro item importante é a verificação da execução dos serviços e tecnologias adquiridas, bem como do desempenho dos profissionais. É ideal que sejam realizadas inspeções frequentes para verificação da execução dos procedimentos e aderência às normas de segurança, avaliações do funcionamento do sistema tecnológico e a reavaliação constante de outras fragilidades, pois o risco é dinâmico.

Para fechar ciclo de boas práticas em segurança, vale ressaltar que não adianta ter o melhor equipamento tecnológico implantado se a equipe administrativa apresenta vulnerabilidades que podem expor o condomínio a perigos. É fundamental que os funcionários estejam perfeitamente treinados para o uso dos equipamentos e sistemas, porém conhecer cada pessoa que compõem a equipe administrativa de segurança é mais necessário ainda.

Por isso, no momento da contratação é aconselhável incluir uma avaliação de compliance ético individual nas pessoas que virão a trabalhar no local. De garagistas a funcionários da limpeza, avaliar o risco individual que cada cargo apresenta é uma parte integrante para reforçar ainda mais os elos que compõem a segurança condominial.

A segurança pessoal pode ser bastante melhorada. Podemos mitigar riscos, identificar vulnerabilidades e, até mesmo, agir de modo preventivo, mas não conseguimos prever o comportamento do ser humano, assim quanto menos suscetíveis e mais precavidos estivermos, melhor será a nossa qualidade de vida.

Segurança é item de primeira necessidade em nossa sociedade.

Fonte: http://www.sindiconews.com.br
*Ellen Pompeu é professora do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo,
especializada em gestão de segurança, sócia-diretora da ICTS Security,
empresa de consultoria e gerenciamento de operações em segurança, de origem israelense.

]]> https://bvgovernanca.com.br/para-alcancar-a-protecao-desejada-e-importante-ir-alem-da-escolha-do-tipo-de-moradia/feed/ 0 https://bvgovernanca.com.br/5-dicas-fundamentais-de-administracao-de-condominios/ https://bvgovernanca.com.br/5-dicas-fundamentais-de-administracao-de-condominios/#respond Mon, 09 Jul 2018 12:00:14 +0000 https://bvgovernanca.com.br/?p=2599 […]]]> A administração de um condomínio não é uma tarefa simples: muitos itens para manutenção, atividades operacionais, gerenciamento de colaboradores, administração e contabilidade. Do mesmo modo, o síndico deve estar sempre atento e disposto a prover bem-estar e ótimo relacionamento entre os seus condôminos.

E para você não ficar perdido nesse trabalho, listamos no post de hoje 5 dicas para melhorar a qualidade da administração de condomínios, gerando economia e provendo mais conforto para os moradores. Descubra como a seguir!

Tenha paciência

A paciência é fundamental para todos os setores da vida, especialmente para desempenhar tarefas que envolvam as opiniões e necessidades de terceiros. Trata-se de prestar os serviços com ética, sendo firme e justo nas decisões, visando o que é melhor para o coletivo. Por isso, é fundamental sempre procurar soluções antes de achar culpados, principalmente em casos mais graves.

Outra dica é sempre comunicar com seus moradores sobre as regras do condomínio. Seja sempre equilibrado e sereno ao tratar com os condôminos sobre o que é certo e o que é errado quantas vezes for necessário.

Independente de qual for a situação, nunca tome atitudes no calor do momento. Ter calma te ajuda muito a administrar ocasiões que requerem sensatez.

Organize seu setor administrativo

Administrar finanças é algo complicado, principalmente quando você é responsável pelo financeiro de outras pessoas. Por isso, é preciso estar regular, ou seja, em dia com a parte financeira. Logo, deve-se acertar as seguintes pautas:

– Salário dos funcionários;
– Contas de água e luz;
– Impostos e taxas;
– Fornecedores.

Além do dinheiro, o administrador deve-se atentar sobre questões administrativas, como:

– Redação de atas e circulares para registrar todas as decisões e acontecimentos do condomínio;
– Representar o imóvel regularmente nos órgãos públicos e trabalhistas sempre que necessário;
– Emitir boletos bancários das taxas de condomínio;
– Selecionar e treinar funcionários para bom cumprimento das funções de zelo para com o prédio.

Contrate serviços para manutenção predial

As áreas comuns do prédio possuem uma série de detalhes a serem observados. O síndico precisa ter muita atenção na hora de contratar serviços para manter em ótimo estado esses espaços. Ele deve:

– Acompanhar a execução de obras realizados no condomínio;
– Treinar os funcionários para trabalhos de manutenção e uso de equipamentos de segurança;
– Cotar empresas especializadas para serviços de manutenção.

No caso das obras, exija que a empreiteira identifique seus funcionários antes do início dos trabalhos. Solicite que cada operário use crachá com foto e alerte aos porteiros que deixem entrar somente pessoas devidamente identificadas para a segurança dos moradores.

Conte com assistência jurídica e contábil

O condomínio deve contar com o respaldo de um advogado e um contador para que o administrador evite quaisquer problemas em relação ao setor jurídico quando for representar o prédio.

Do mesmo modo, a assistência jurídica é fundamental para recolher, de forma justa, os encargos sociais como INSS, FGTS, PIS e contribuição sindical. Também auxiliam na prestação das guias do CAGED e RAIS para a Receita Federal e Ministério do Trabalho.

Prestação de contas

É obrigação do administrador prestar todas as contas do prédio. Essa prática deve ser obrigatória e periódica. O síndico deve ter tudo organizado e transparente para os moradores. Assim é dever ter:

– Caixa emergencial ou fundo de reservas, nunca deixando-o no vermelho;
– Propor soluções para acabar com a inadimplência dos moradores;
– Realizar pelo menos 3 tipos de orçamentos antes de realizar algum tipo de serviço no prédio;
– Solicitar sempre Nota Fiscal ou recibo, em casos de contratar uma prestadora de serviços ou comprar qualquer coisa.

Síndico: uma tarefa para poucos

Se você é síndico, tenha orgulho do seu papel. Por mais que seja uma função cheia de desafios, o administrador é responsável pelo patrimônio de muita gente bem como o bem-estar de todos os moradores.

Com as dicas que aqui apresentamos, você pode ter certeza de que seu imóvel será um dos melhores lugares para se viver.

Fonte: https://www.checklistfacil.com

Um equipamento do tipo não é apenas uma mão na roda para evitar a subida de diversos lances de escada. Ele é um fator importante quando falamos de segurança do condomínio.

Apesar de ser considerado um investimento alto para diversos empreendimentos, muitos optam em se planejar para a compra de um. Isso porque o equipamento permite que elevadores, portões, sistemas de segurança, portaria remota, luzes da área comum e, dependendo do caso, até que as unidades disponham de energia elétrica durante um apagão.

Vale ressaltar que, com o aumento do número de condomínios com portarias remotas, esse tipo de equipamento vem sendo ainda mais requisitado no mercado. (veja mais abaixo, nessa matéria, qual o gerador ideal para portarias remotas)

Como funcionam os geradores

Os grupos geradores têm sua potência medida em KVA (kilovoltampere) e, claro, quanto maior for sua potência, mais equipamentos conseguem funcionar ligados ao gerador.

Ele também precisa de combustível – pode funcionar à base de diesel, etanol, biocombustível ou gás natural. Em condomínios, o mais utilizado, atualmente, é à base de diesel.

Geralmente, a opção é por um aparelho que consiga manter luzes das áreas comuns acesas, sistema de segurança, interfones, portões automáticos e um elevador funcionando.

O tempo que o grupo gerador “aguenta” permanecer ligado depende da configuração do equipamento, do consumo do condomínio e do tamanho do seu tanque. O ideal é que o modelo a ser comprado tenha uma autonomia de, pelo menos, 6 horas.

Vale lembrar que os geradores, via de regra, podem ser abastecidos enquanto estiverem ligados, sem problemas.

Abastecimento do gerador

O zelador ou outros funcionários do prédio não devem buscar o combustível no posto para usar no gerador – além de atividade insalubre, isso é contra a lei.

O correto é contratar uma empresa especializada que faça a entrega diretamente no condomínio.

Da mesma forma, não custa lembrar que a estocagem de combustível nas áreas comuns, além de não recomendada, também é proibida por lei.

Qual a especificação ideal do gerador para o condomínio, e quanto custa?

Há grupos geradores de diversos portes.  E, claro, quanto mais potente for, mais caro custará.

“Geralmente, um equipamento de 60 KVA consegue suportar um elevador e as luzes das áreas comuns. Já um gerador de 85 KVA pode chegar a levar até três elevadores, principalmente se foram dos modelos novos, mais econômicos”, ensina Eduardo Botelho, proprietário da Skopo engenharia.

No mercado, um equipamento de 60 KVA, carenado e com isolamento acústico, custa, em média, de R$ 40mil a R$ 60 mil. Mas isso pode variar muito, dependendo da marca e do modelo.

O condomínio deve se preocupar também com o cabeamento. Essa parte do processo é cara e pode chegar a custar mais de um terço do preço do produto. Por isso, quanto mais perto estiver do quadro de força, mais em conta será a instalação.

Além dos custos já citados, equipamentos que funcionam à diesel precisam de manutenção mensal. A manutenção anual, que pede limpeza de filtros, é obrigatória para todos os equipamentos.

Aprovação em assembleia

Como o investimento pode ser considerado alto em muitos condomínios, é necessário apresentar o projeto de se colocar o gerador no condomínio para aprovação assemblear.

“Por se tratar de uma obra útil ao condomínio, a aprovação necessária é de maioria de todos os condôminos: 50% mais um”, ensina Rosely Schwartz, especialista em condomínios.

É importante também que, no ato da convocação, já esteja detalhado que esse assunto será posto em pauta.

“Mesmo sendo um investimento grande, instalar um gerador vale a pena para o condomínio. Além de ser um conforto, valoriza o patrimônio de todos”, calcula Rosely.

Escolha da empresa

Antes de escolher a empresa, é importante checar se há engenheiros em seu quadro de funcionários, uma vez que são eles quem irão fazer os estudos sobre qual o equipamento indicado para as necessidades do seu condomínio.

Há uma série de regras, previstas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que a empresa deve seguir para a instalação de geradores com segurança para o local. Em São Paulo, há a lei 15.095, que, desde 2012 obriga geradores a usarem um oxicatalisador, entre outros itens. A peça ajuda a diminuir os resíduos da combustão gerada dentro do equipamento.

Veja dicas sobre como realizar cotações de serviços e produtos para condomínios

– Local de instalação do gerador

Localização, espaço, barulho, segurança e até poluição emitida, como visto acima, são fatores que devem considerados na hora de estabelecer o local de instalação.

Em média, um gerador de 60 KVA demanda um espaço útil entre 6m² e 9m². À medida que o equipamento tiver mais potência, mais espaço ele ocupa.

Por ser identificado como item de segurança, o gerador deve ficar em um local trancado, onde não haja circulação de pessoas.

O ideal é que fique o mais próximo possível do quadro de força, o que é interessante também para evitar gastos maiores com o cabeamento.

Alguns condomínios optam por instalar na garagem. Mas caso esse espaço também não comporte o equipamento, há modelos específicos que podem ser instalados ao ar livre, na área comum externa, por exemplo. Estes já vêm com proteção (carenados) e isolamento acústico, e devem ficar protegidos e gradeados para evitar o acesso.

O barulho, que é um tema também abordado na lei 15.095 citada acima, também deve ser considerado, pois pode ser um problema e incômodo aos moradores, mesmo o aparelho só emitindo ruídos quando ligado.

Os fornecedores ouvidos informaram que os equipamentos emitem de 75 a 87 decibéis. Por isso, se necessário, a recomendação é optar por modelos que já venham com isolamento acústico. Apesar de mais caros, conseguem abafar consideravelmente o ruído.

– Qual o gerador ideal para portaria remota?

Como falamos no início da matéria, cada vez mais condomínios optam pela portaria remota. Como o abrir e fechar de portões é fundamental com energia ou sem, os condomínios devem se precaver para esse tipo de situação.

“Geralmente indicamos um gerador de 4 KVA apenas para a portaria remota, em condomínios pequenos”, assinala Odirley Rocha, diretor da empresa de portaria remota Kiper.

Ou seja: esse equipamento seria responsável apenas por manter a portaria remota (incluindo os portões) funcionando com segurança, e itens como elevadores e iluminação de áreas não monitoradas não seriam beneficiadas pelo equipamento.

Cristiane Souza, gerente comercial da Gmax geradores, aponta que cada condomínio pode ter uma demanda de energia, mesmo se tratando da portaria remota, e frisa a necessidade de uma boa empresa parceira no cuidado com o gerador – mesmo que de pequeno porte.

“O gerador demanda manutenção mensal, e o condomínio não pode perceber que o equipamento não está funcionando bem no momento em que precisa dele”, pesa Cristiane.

Um gerador desse tipo pode custar a partir de R$ 3 mil, mais a instalação.

Um ponto a ser destacado é o custo da instalação de um gerador. Esse valor varia bastante e depende de itens como a localização do painel elétrico, do cabeamento do local, e de onde o gerador será instalado.

“Pode ser que a instalação fique mais cara que o próprio gerador, ainda mais se for um equipamento apenas para a portaria remota”, argumenta Cristiane.

Já Delson Ferreira Coelho, diretor da empresa White Proteção e Segurança, explica que a grande maioria dos condomínios que contam com o sistema de portaria remota podem contar com um nobreak, ao invés do gerador.

“O nobreak pode suprir as necessidades de energia dos portões e demais equipamentos da portaria remota por até oito horas. Pode ser uma boa opção para muitos condomínios que não sofrem com a falta de energia por longos períodos”, assinala Delson.

Antes de se decidir pelo gerador ou nobreak, porém, o condomínio deve fazer um estudo e verificar quantas vezes ficou sem energia no último ano – e por quanto tempo.

“Dessa forma fica mais simples de se decidir pelo equipamento mais indicado para o condomínio”, argumenta Odirley.

Quem decidir pelo nobreak pode tanto comprá-lo ou alugar o equipamento com a própria empresa de portaria remota.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora da Escola Paulista de Direito (EPD), Nilton Savieto, síndico profissional, Gabriel de Souza, sócio da administradora Prop Starter, Vania dal Maso, gerente de relacionamento da administradora Itambé, Eduardo Botelho, diretor da Skopo Engenharia, Ronaldo Rocha, sócio da G2R, e Jorge Luiz Buneder, presidente da Stemac Gerdores, Odirley Rocha, diretor da empresa de portaria remota Kiper, Cristiane Souza, gerente comercial da Gmax geradores, e Delson Ferreira Coelho, diretor da empresa White Proteção e Segurança

As redes sociais vieram para ficar, mas, no caso de condomínios de apartamentos, elas não são a melhor forma para síndicos se comunicarem com moradores. O alerta é da Lello, administradora paulistana de condomínios na capital paulista, ABC, Campinas e litoral do Estado.

Segundo a empresa, a informação e a transparência na gestão de um condomínio são absolutamente essenciais, mas o uso de grupos em aplicativos de mensagens ou redes sociais, por exemplo, podem causar constrangimentos e discussões sem fim, 24 horas por dia, com desgaste para o síndico, indisposições entre os próprios condôminos e pouca resolutividade.

“Esses canais podem ser úteis para a troca de ideias e dicas entre os moradores do prédio, mas sem a participação do síndico, subsíndico ou membros do conselho consultivo. Entretanto, não devem ser usados como foro de discussão das questões relativas ao condomínio, que devem ser debatidas e votadas em assembleia”, diz Angelica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello Condomínios.

Ela explica que, para informações sobre o dia a dia do condomínio, tais como interdição da piscina para limpeza, início de obras ou procedimentos de desinsetização, por exemplo, o melhor canal ainda são os avisos nos quadros dos elevadores. “O e-mail também pode ser utilizado nesses casos”, afirma.

No caso de reclamações sobre problemas no prédio, como piso do hall sujo, vizinhos que estacionam seus carros fora da vaga demarcada e outros, incluindo conflitos de vizinhança, Angelica indica o bom e velho livro de registros na portaria ou o envio de um e-mail para o síndico.

“Há síndicos que fazem plantões presenciais alguns dias por semana em salas específicas do prédio. Esses horários podem ser usados pelos moradores para resolver as pendências”, diz Angelica.

Mensagens diretas para o número do síndico, orienta a gerente da Lello, somente devem ser usadas para questões urgentes.

“O síndico também pode usar seu número ou o do condomínio, se houver, para fazer comunicados de última hora, como, por exemplo, a quebra do portão da garagem ou falta de água no prédio, entre outras situações”, conclui.

App

Para os clientes de sua carteira, a Lello desenvolveu em 2017 o aplicativo “Interfone”. Por meio dele, os moradores dos condomínios possuem acesso aos comunicados internos, prestação de contas e segunda via de boleto.

Já os síndicos, além de criar enquetes, podem pelo aplicativo emitir comunicados, enviar documentos como comprovantes de pagamentos, conferir a prestação de contas, checar recebimentos e atualizar a agenda do condomínio. Também podem ver online as cotas de condomínio em atraso e os acordos amigáveis em andamento.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

Muito embora a ideia inicial de condomínio nos pareça a mais ideal e adequada; o que se vê, na prática, são desentendimentos que, muitas vezes, acabam ultrapassando os limites do condomínio, cegando aos tribunais.

Afirma Fabio Kurbhi, vice-presidente da AABIC – Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo: “Ao analisarmos as reclamações, torna-se fácil perceber que, muitas delas poderiam ter sido evitadas, caso os reclamantes/moradores tivessem um maior conhecimento do conteúdo das normas condominiais; bem como se tivessem uma maior participação nas Assembleias de Condomínio (reuniões organizadas para a solução de conflitos e discussão de temas importantes aos moradores e proprietários). Certamente, na solução de conflitos, estes caminhos seriam mais fáceis e menos onerosos que recorrer à justiça.”

Três documentos básicos preservam o funcionamento de um condomínio: a Lei de Condomínio (Lei nº 4591/64), a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno, (estes são regramentos específicos de cada condomínio) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02), onde foi reservado um capítulo especialmente para este tema. A Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno são os instrumentos necessários para que os moradores estabeleçam os limites para uma convivência harmonia e segurança e, ainda, para que o espaço comum seja utilizado da melhor forma possível. Ambos os regramentos compõem a manifestação da vontade da maioria dos proprietários do condomínio e, por consequência, devem ser obedecidas por todos os condôminos – cabendo ao síndico fiscalizar o cumprimento das regras.

Explica o vice-presidente da AABIC: “Com estas ferramentas em mãos, não há razão para não se aproveitar as inúmeras formas de interação e harmonização dos direitos e deveres dos condôminos, evitando-se discussões desgastantes e, muitas vezes, desnecessárias. O objetivo disso tudo é um só: garantir o equilíbrio social daqueles que veem, no condomínio, uma opção de vida segura e tranquila”.

Fabio Kurbhi responde algumas dúvidas quanto ao funcionamento das ferramentas para a regulamentação da convivência em condomínios.

Quem convoca a assembleia?

Essa é uma obrigação do síndico. A convenção do condomínio irá determinar o tipo de convocação a ser protocolada aos moradores. Em geral, utiliza-se, também a colocação de avisos em elevadores e na porta de entrada dos edifícios (locais visíveis). Ainda, diante da omissão do síndico, as Assembleias poderão ser convocadas por ¼ (um quarto) dos condôminos.

A Assembleia pode ser realizada sem que exista convocação a todos os condôminos?

É essencial, para a validade das deliberações da Assembleia, a convocação de todos os condôminos – conforme determina o art. 1.354 do Código Civil – sob pena de acarretar a nulidade da reunião. Por outro lado, caso alguma Assembleia seja realizada fora destas condições, o condômino que não tiver sido convocado poderá questionar as deliberações; inclusive, judicialmente.

As decisões tomadas em Assembleia podem ser aceitas, mesmo que conflitem com a Convenção do Condomínio?

Não. A Convenção do Condomínio traz o regramento da vida condominial e os princípios básicos a serem seguidos por todos aqueles que vivem em determinado condomínio. Toda a decisão tomada em Assembleia deverá respeitar tanto a Convenção quanto a legislação vigente. As decisões contrárias à convenção poderão ser modificadas por outra Assembleia ou mediante decisão judicial. Outro ponto importante, é que as decisões tomadas em Assembleia necessitam respeitar os quóruns previstos – número mínimo de votos válidos – conforme o assunto colocado em debate.

Caso o síndico não convoque a assembleia, os moradores podem fazê-lo?

Sim, desde que haja quórum mínimo de ¼ (um quarto) dos condôminos, que deverão assinar o edital de convocação.

Os inquilinos podem votar em assembleia?

A possibilidade de o inquilino votar em Assembleia, concedida na antiga legislação, foi vedada no atual Código Civil. Conforme a legislação vigente, tal direito, hoje, é concedido tão somente ao proprietário do imóvel – condômino. Por outro lado, vale mencionar que a lei assegura ao proprietário a possibilidade de outorgar poderes, a quem achar de direito, salvo disposição contrária em convenção, para representá-lo, em Assembleia. Nesta condição – como representante – é possível ao inquilino votar em Assembleia.

O síndico tem direito a voto?

Se o Síndico for proprietário, sempre terá o direito a voto pela unidade, cabendo, no entanto, a ressalva de buscar não votar em causa própria. É importante que, quando condômino, o síndico use o bom senso e não vote em temas que estejam relacionados às suas funções.

E os inadimplentes, têm direito a voto?

A legislação vigente impede que o condômino inadimplente participe e vote em assembleias. Entretanto, caso aqueles que se encontram em situação de débito venham a formalizar e cumprir acordo com relação aos valores pendentes, a situação retornará ao estado de regularidade, possibilitando a participação e o direito ao voto.

Quando a prestação de contas apresentada pelo síndico já tiver sido aprovada em Assembleia, ainda assim um condômino pode questioná-la?

Caberia a ele o comparecimento à respectiva Assembleia para sanar dúvidas quanto ao resultado das contas do período; uma vez aprovada em Assembleia Geral, a prestação de contas recebe quitação, oponível a todos os condôminos.

Caso o condômino não compareça à Assembleia, como pode se informar sobre as deliberações da reunião?

Em conformidade com a lei, existe o direito dos condôminos de serem informados, pelo síndico, quanto ao resultado daquilo que foi discutido em Assembleia. Para uma maior publicidade, além da Ata de Assembleia ser levada a registro em Cartório de Títulos e Documentos, é sempre conveniente que também seja disponibilizada, para um amplo conhecimento.

Como um condômino pode pleitear a realização de uma Assembleia extraordinária?

O condômino interessado pode solicitar ao síndico para que este convoque a assembleia; ou ainda, poderá convocá-la, juntamente com outros condôminos, desde que representem ¼ (um quarto), no mínimo, da totalidade dos condôminos.

Fonte: revistacondominio.com.br

Com base nesse assunto iremos orientar os leitores para tornarem a sua vida em condomínio mais  segura.

Assaltantes se aproveitam de deslizes do esquema de segurança para driblar porteiros, seguranças, zeladores e até mesmo condôminos.

Mesmo com amplos investimentos em equipamentos e sistemas de vigilância, cuidados básicos devem ser tomados para impedir que bandidos enganem os profissionais da portaria.

Um disfarce comum utilizado é se passarem por prestadores de serviços, alegando ter que fazer reparos em alguma obra ou residência. Este problema poderá ser evitado pedindo para que a pessoa apresente o crachá com identificação e verificando junto ao morador ou construtora se este serviço foi solicitado.

Outra tentativa comum de burlar a segurança é se passando por funcionário de instituição de caridade, desta forma, sempre confirmar se o morador requisitou a presença do funcionário. Se não, não permitir a entrada. Quanto aos entregadores nunca permitir a entrada antes de consultar ao condômino que solicitou.

Em casos de entrega de presentes surpresas o interessante é instalar um “passador” de encomendas, para não facilitar a entrada.

Deve-se cadastrar todos os condôminos com dados pessoais e dos veículos e orientar adequadamente os porteiros, zeladores e funcionários em geral, além de desenvolver reuniões com os condôminos, a fim de despertar a consciência para a segurança.

Em caso de obra, peça à empreiteira que ela identifique os funcionários que serão alocados, antes do começo da obra, e peça também que eles venham sempre portando crachá com foto.

Antes do início da obra, oriente os porteiros a só deixar entrar os funcionários que foram identificados previamente pela empreiteira.

E, por fim, deve sempre ter à mão os telefones da Policia Militar, delegacia de polícia mais próxima e do Corpo de Bombeiros.

Importante saber: A maior parte das invasões a condomínios se dá pela portaria de pedestres, por falta de procedimentos corretos de segurança dos porteiros. Por isso, seu treinamento adequado é fundamental.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

Acontece, porém, que a função do síndico não comporta que algumas dessas responsabilidades sejam ignoradas, negligenciadas ou esquecidas.

Para evitar que que você erre justamente onde não deve, confira abaixo os 10 “pecados” que você não deve nunca, jamais, em tempo algum, fazer!

1- Não respeitar a destinação dos fundos do condomínio

Por que é grave? Diferentes fundos são pagos por pessoas diferentes. Quem aluga uma unidade é chamado para pagar apenas as despesas ordinárias – as extraordinárias devem ser pagas pelos donos da unidade.

Além disso, se o síndico começar a pegar os fundos de obra para honrar pagamentos como manutenção preventiva ou os salários dos funcionários sem a anuência da assembleia, ele pode ser chamado a restituir esses valores para o condomínio, do próprio bolso.

Como evitar: Se a arrecadação condominial não está dando conta de cobrir os gastos, o correto é chamar uma assembleia para aprovar o aumento da cota condominial.  Dessa forma, o síndico se resguarda, uma vez que dividiu o problema com toda a coletividade.

2- Exposição dos inadimplentes

Por que é grave? Deixando-os em uma posição desconfortável (como colocar o balancete no elevador, por exemplo, onde são citadas as unidades devedoras), o condômino em questão pode se sentir impelido a abrir uma ação de danos moral contra o condomínio.

Além de não pagar seus atrasados, o empreendimento ainda terá de enfrentar um processo, e possivelmente pagar uma multa.

Como evitar: O síndico não deve deixar de informar quais unidades estão devendo. Porém, deve fazer de maneira a não constranger ninguém.

Esse dado pode vir junto ao boleto de pagamento do condomínio, evitando que o dado fique exposto nas dependências do condomínio.

A lista também não deve apresentar os nomes dos devedores, apenas os números das unidades inadimplentes devem ser mostrados.

3- Obras sem aprovação

Por que é grave? Caso o síndico aprove uma obra (que não seja emergencial) sem a anuência da assembleia, o mesmo pode ser obrigado a desfazer a obra e também a ressarcir o condomínio desses gastos, do próprio bolso. Além disso, mesmo a obra sendo aprovada em assembleia, todo cuidado é pouco para não errar no quórum necessário.

Obras nas unidades: Não se esqueça também que, desde abril de 2014, de acordo com a Norma 16.280 da ABNT, reformas nas unidades devem contar com a anuência do síndico, assim como uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), de um engenheiro ou arquiteto, dependendo da melhoria feita.

Como evitar: Passe pela assembleia toda e qualquer reforma que não seja emergencial. Dessa forma, o síndico divide a sua responsabilidade com toda a coletividade.

Importante ressaltar que, mesmo as obras emergenciais – que não carecem de aprovação prévia -, o síndico deverá justificar e ratificar o uso do dinheiro na próxima assembleia.

4- Não pagar os encargos sociais e impostos

Por que é grave? Os encargos sociais são um direito de todo trabalhador, seja ele do condomínio ou contratado de uma empresa terceirizada.  Acompanhar o pagamento de encargos e impostos feito pela administradora do condomínio é fundamental, assim como checar se a empresa terceirizadora de mão-de-obra do seu condomínio faz o mesmo.

Caso a empresa não esteja honrando com seus compromissos, essa pendência pode gerar uma ação trabalhista contra o condomínio e dívida junto a órgãos como o INSS e o FGTS. O condomínio será acionado como responsável solidário por esse pagamento.

Mesmo antes de contratar esse tipo de serviço é fundamental que a empresa seja estudada para evitar que o condomínio passe por um processo do tipo, que costuma ser bastante custoso.

Como evitar: Antes de contratar uma empresa da categoria, o ideal é que a administradora cheque, para o condomínio, se a empresa em questão tem certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais, principalmente as expedidas pelo INSS. Confira também o certificado de regularidade do FGTS do fornecedor.

Além dessa checagem inicial, o ideal é que a administradora faça esse “pente fino” com a terceirizadora a cada três meses. Para tanto, o contrato de prestação de serviços deve conter cláusula que obrigue o fornecimento desse tipo de informação à administradora. Só assim é possível diminuir o impacto nas contas do condomínio, caso uma empresa do tipo abra falência ou deixe de pagar os encargos e impostos devidos por um longo período, deixando o condomínio, dessa maneira, obrigado a arcar com esses custos.

“O síndico também não deve abrir mão de um contrato. Não deve ser seduzido por descontos extras por trabalho sem nota fiscal, além disso. Afinal, como ele vai conseguir comprovar as despesas sem esses documentos?”, assinala Rosely Schwartz, especialista em condomínios.
Outros impostos: Além dos encargos e impostos dos fornecedores, o síndico também deve se atentar aos pagamentos dessa natureza do próprio condomínio.

Não deixe de contar com a sua administradora para auxiliá-lo nesse acompanhamento e checagem de pagamentos. Uma boa administradora deve apresentar, mensalmente, os comprovantes de encargos e impostos pagos, assim como certidões, na pasta de prestação de contas.

5- Não se comunicar com os moradores

Por que é grave? Segundo pesquisas, a má comunicação é uma das principais fontes de desgaste na relação entre síndicos e condôminos. E não é à toa. Grande parte de ser síndico é ouvir o próximo, e os moradores esperam esse tipo de relação com o gestor.

Por isso, quando os vizinhos o procuram, esperam encontrá-lo, ser atendidos e ter suas dúvidas sanadas.

Se o síndico não se mostra acessível, passa a impressão de que ele não precisa dialogar com a comunidade, que é pouco democrático ou que não precisa ser transparente em sua gestão.

“É fundamental que o gestor se comunique bem com os moradores, que eles saibam onde encontrá-lo e que tenham suas dúvidas respondidas”, ressalta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Como evitar: Dê opções e orientações aos moradores sobre como eles podem contatar o síndico.

As formas de comunicação devem estar claras para todos, e devem ter o objetivo de facilitar a vida do síndico, não o contrário.

Por exemplo, o uso desorndenado de aplicativos como Whatsapp pode virar uma dor de cabeça a mais. Por isso, é importante estabelecer regras e limites.

O ideal é disponibilizar e centralizar a comunicação em um canal online específico, como um e-mail ou site do condomínio, que costumam ser mais fáceis para organizar e priorizar as solicitações e dúvidas.

Outra dica é realizar um plantão a cada duas semanas no salão de festas. Isso também costuma ser bem visto entre os moradores. Caso o síndico não consiga responder tudo, é muito importante que, ao menos, avise ou peça mais tempo para responder o que não for prioridade, sem deixar o morador a “ver navios”.

6- Descuidar da manutenção

Por que é grave? Certos equipamentos são extremamente necessários para o bom funcionamento do condomínio e, mais do que isso, alguns, se mal cuidados, podem colocar em risco a vida dos moradores. Por isso, não se pode nunca descuidar de sua manutenção preventiva.

O elevador, a estrurura elétrica, hidráulica e contra incêndios, e até o bom estado do playground, por exemplo, são importantíssimos para a segurança e o bem estar geral dos moradores.

Um elevador que despenca por falta de manutenção, ou um vazamento de gás, também devido à falta de manutenção na tubulação, tenha certeza que o problema, para o síndico, será grande.

A possibilidade de uma situação dessas ser letal aumenta muito, se o síndico for negligente na manutenção preventiva e corretiva.

Caso alguém morra – seja em um incêndio ou devido a uma queda do elevador, ou inalando gás que ficou vazando por dias – o síndico pode responder criminalmente, uma vez que negligenciou todos esses cuidados. Também pode ser chamado a cobrir, do próprio bolso, os estragos causados pelo acidente, uma vez que, se comprovada a negligência, dificilmente a seguradora irá pagar algo nesse caso.

“Os síndicos devem ter consciência de que esse é um tema de extrema importância para todos no condomínio. É algo que, em uma situação de risco, pode fazer a diferença na vida das pessoas”, aponta Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios.

Como evitar: Ter um calendário de manutenção preventiva para todos os itens do condomínio e segui-lo, junto com o zelador, não é apenas importante para a segurança do condomínio, mas também ajuda a manter as contas nos trilhos.

Afinal, evitar que algo aconteça é muito mais econômico do que fazer reparos emergenciais.

7- Oferecer descontos aos inadimplentes

Por que é grave? O dinheiro que os inadimplentes estão devendo não é do síndico, mas de toda a coletividade.

Ao dar um desconto para quem não está com suas obrigações em dia, pode parecer que o síndico está oferecendo benefícios para quem não colaborou com o bem comum.

Por isso, caso a coletividade discorde desse tipo de abatimento, o síndico pode ter que devolver ao caixa do condomínio o que foi abatido dos inadimplentes, além de responder por má gestão do condomínio – o que poderia, inclusive, resultar em impugnação do mandato.

Como evitar: Não dê descontos para os inadimplentes. O que o síndico pode oferecer é um parcelamento da dívida, prazos de pagamento, etc.

8- Assembleia irregular

Por que é grave? Caso algum investimento, uma taxa extra, ou até a eleição do síndico que tenha sido aprovada em uma assembleia irregular, qualquer decisão advinda desse encontro não terá validade jurídica, caso um condômino insatisfeito peça pela impugnação da mesma.

Isso acontece quando a assembleia não foi convocada nos moldes da sua convenção condominial, por exemplo, além de outras regras importantes que você pode ver aqui.

Ou seja: as pessoas vão até a assembleia, se reúnem, votam, mas depois o que foi decidido não tem nenhum valor legal.

E isso, sabemos, pode ser uma tremenda dor de cabeça para quem precisa aprovar uma obra rapidamente, ou até para que o síndico esteja legalmente eleito.

Como evitar: Siga os procedimentos exigidos pela sua convenção. Convoque a todos. Respeite os trâmites. Faça a ata corretamente e não deixe inadimplentes votarem.

9- Seguro vencido

Por que é grave? É uma das obrigações do síndico, expressa no Código Civil, fazer o seguro do condomínio. Daí já é possível saber a importância desse assunto na gestão condominial.

Deixar o condomínio com a apólice vencida é um risco muito grande a se correr. Caso haja um incêndio ou um evento qualquer que gere destruição parcial ou total das instalações do condomínio, esse não tem a quem recorrer.

Nesse caso extremo, o síndico, por ter sido negligente ao não renovar a apólice, pode ser chamado a responder, do próprio bolso, pelos danos sofridos pelo condomínio.

Como evitar: Mantenha sempre a sua apólice de seguros em dia. Caso esteja achando caro o valor pago, pense em como ele é importante caso uma eventualidade aconteça.

Também vale a pena pesquisar outras corretoras ou seguradoras, caso o valor seja realmente muito superior à média do mercado.

10- Fornecedores sem seguro

Por que é grave? Caso um funcionário de um fornecedor contratado morra ou sofra um acidente grave durante seu trabalho no condomínio, o empreendimento é responsável solidário quanto à indenização daquele trabalhador. Ou seja, caso a empresa não tenha seguro do funcionário e não pague a indenização, o condomínio será acionado judicialmente para fazer esse pagamento.

Além disso, é de suma importância exigir da empresa prestadora equipamentos de segurança (EPIs) suficientes para os funcionários, o que varia de acordo com o tipo de serviço.

Um acidente pode acontecer com qualquer fornecedor que preste serviço no empreendimento: do técnico que faz a manutenção no elevador, ao pintor que está fazendo a manutenção da fachada, passando pelo técnico que está cuidando da parte elétrica, ou o auxiliar em obra que esteja acontecendo nas áreas comuns do condomínio, por exemplo.

Como evitar: Ao contratar qualquer serviço é fundamental que conste no contrato que a empresa fornecedora tem seguro de vida e contra acidentes de seus funcionários. Também é importante fazer constar no contrato que o condomínio fica desobrigado a responder futuramente por esse tipo de sinistro, caso o mesmo ocorra em suas dependências.

Conclusão

Importante ressaltar que esses são apenas os maiores “pecados” cometidos por síndicos do país. Não são os únicos, mas com certeza são os mais recorrentes e perigosos.

Renovação de AVCB, prestação de contas em dia e com transparência, boa gestão dos funcionários também são fundamentais para o dia-a-dia de qualquer condomínio.

A administração condominial pode parecer um bicho de sete cabeças, mas não é!

Viva sua gestão condominial com cuidado e respeito ao patrimônio de todos, acompanhe de perto o trabalho da administradora e você verá como é possível fazer mais pelo seu condomínio.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

Pensando nisso, confira um guia para o síndico que acabou de ser eleito. Nele estão sugestões importantes para um bom início de mandato:

1 – Conheça a situação do condomínio

Antes de começar o trabalho, é necessário um check-up do que terá pela frente. Saber a situação da inadimplência do condomínio, se há processos judiciais ou problemas estruturais no prédio são passos importantes para evitar riscos e para o planejamento de ações futuras.

Deve-se também conversar com o zelador sobre a manutenção do local, as reclamações mais comuns e procurar entender o histórico dos condôminos mais exigentes ou problemáticos. Outro ponto importante é analisar, junto com a comissão, a pasta de prestação de contas da gestão anterior, identificando falhas e oportunidades de redução da taxa de condomínio.

2 – Informe-se

O síndico deve conhecer bem a legislação que se aplica ao condomínio. Saber dos direitos e deveres e a responsabilidade civil e criminal inerente ao cargo é imprescindível. A legislação e as decisões do judiciário sobre determinados assuntos sofrem frequentes mudanças, por isso assinar um boletim semanal vai ajudá-lo a ficar informado.

3- Esteja bem amparado

Ninguém trabalha sozinho. Esta é uma máxima presente no mundo corporativo e que pode ser aplicada para a gestão de um condomínio. Por isso, reunir uma boa equipe é muito importante. A começar pela contratação de uma boa administradora, que irá auxiliar o síndico na tomada de decisões e aconselhá-lo com base na experiência de mercado. Além disso, sempre que um problema for apresentado, deve-se consultar e/ou contratar especialistas em engenharia, elevador, para-raio, leis trabalhistas, entre outros.

Outro agente imprescindível é o conselho fiscal. Manter contato e reuniões constantes farão com que os membros sigam o mesmo pensamento, além de ajudar o síndico a delegar tarefas e responsabilidades.

O síndico deve reunir-se sempre com o conselho fiscal. Isso dá credibilidade nas reuniões, quando ele citar que junto com conselho tomou decisões para o bem de todos, diz Alberto de Lima, síndico profissional de São Paulo.

4- Seja transparente com os moradores

Fazer prestação de contas é obrigatório. Deve-se divulgar mensalmente o saldo bancário, demonstrativo de receitas e despesas, inadimplência e tudo o que envolver as finanças do residencial.

Mas a confiança dos moradores é conquistada no dia a dia. Apesar de o síndico ter autonomia para tomar decisões sem realizar a assembleia, todos os moradores podem ser consultados quando alguma mudança afetar suas vidas.

Síndico do Edifício Jangada, em São José dos Campos (SP), Inebergue Claudio de Oliveira criou um método simples para atender aos moradores, quando estes têm dúvidas: estipulou um horário semanal apenas para este fim.

Desta forma, atendo a todos que tiverem qualquer dúvida e não deixo de ter uma vida privada. Se algum morador me procura para perguntar algo, digo para me procurar no horário pré-estabelecido, apenas, conta.

5 – Tenha atitude profissional

Não é difícil ver moradores que eram amigos brigarem por causa de uma discordância ou a aplicação de uma multa. O síndico deve ter em mente que críticas e oposição de outros fazem parte do processo e dizem respeito apenas à administração, não ao lado pessoal.

O contrário também é verdadeiro. Por se tratar do cargo com maior poder em um condomínio, o síndico não deve tentar se vingar de administrações anteriores, de vizinhos ou qualquer outro assunto.

Quando aplico uma multa em um condômino, sei que ele fica chateado. Mas, no dia seguinte, o cumprimento normalmente, afirma Oliveira.

6- Reduza a probabilidade de fraudes

Algumas boas práticas de gestão são úteis para que o condomínio não caia em velhas armadilhas. O condomínio não deve utilizar conta bancária pool, conta na qual a administradora fica com o dinheiro de vários condomínios, em vez de ter uma conta individualizada por prédio. Isso aumenta as chances de fraudes e erros, explica Lincoln César do Amaral, especialista em condomínios e diretor da Superlógica, desenvolvedora de softwares para condomínios.

Também deve-se pedir pelo menos três orçamentos antes de contratar qualquer empresa para trabalhar no condomínio. Para comparar valores, vale a pena conversar com síndicos e colegas para ter ideia de quanto o serviço custou em situações semelhantes.

7- Acompanhe as finanças e a manutenção do prédio

O síndico tem que ficar de olho nas finanças e na manutenção geral do condomínio. Um checklist anual pode ser feito pelo zelador para identificar o que precisa ser corrigido. Normalmente, é o zelador também o primeiro a descobrir quando alguma coisa esta indo mal. É importante prestar muita atenção no que ele reporta, pois pequenos detalhes podem ser sintomas de uma situação mais grave.

O barato pode sair caro, diz o velho ditado. Não realizar manutenção preventiva pode aliviar as contas momentaneamente, mas um grande reparo arrasa de vez com as finanças do condomínio.

Para finalizar, o síndico deve, mensalmente, analisar um relatório comparando as receitas e despesas entre o mês anterior e o atual, para identificar a variação nos custos do condomínio ou aumento expressivo da inadimplência.

Fonte: Artigo disponibilizado no site Licitamais – http://www.licitamais.com.br

Para aproveitar espaços desocupados e a diminuição do fluxo de pessoas, seguem algumas dicas que o síndico pode providenciar durante esse período:

Limpeza de calhas

Em caso de chuvas fortes, pode haver vazamentos indesejados, caso as calhas não estejam bem limpas e desobstruídas. Muitas vezes, elas ficam no apartamento de cobertura dos condomínios e, mesmo assim, a limpeza deve ser providenciada pelo síndico para que não haja maiores prejuízos.

Trata-se um serviço simples que só vai depender do tamanho do condomínio. Para evitar transtornos, o ideal é fazer a manutenção rotineira e preventiva das calhas mensalmente. Os próprios faxineiros do prédio podem dar conta disso.

Limpeza da caixa d’água

A limpeza da caixa d´água deve ser feita duas vezes por ano. O ideal é programar este serviço. Desta forma, os moradores terão água em boas condições durante o ano todo. Talvez seja necessário, também, fazer a impermeabilização da caixa d´água.

Dedetização

Recomenda-se que se façam duas dedetizações/desratizações por ano, idealmente em períodos com menor quantidade de pessoas. O objetivo é afastar as pragas urbanas, como insetos e ratos.

Extintores

A manutenção dos extintores de incêndio merece um capítulo à parte no post de hoje, tamanha a sua importância para a segurança dos moradores e do patrimônio.

Este serviço pode ser preventivo ou corretivo e, obrigatoriamente, deve ser realizado por empresa registrada junto ao Inmetro. A manutenção é realizada em 3 níveis: preventivo, preventivo e corretivo e revisão total.

Para os extintores usados, a manutenção de 2º nível deverá ocorrer a cada 12 meses, contados a partir da última manutenção. Este intervalo poderá ser reduzido se estiver submetido a condições severas ou adversas, ou ainda se for indicado por uma inspeção técnica.

Instalações elétricas

No quadro de distribuição de circuitos, os serviços para reapertar as conexões devem ser realizados anualmente. Já o ato de desligar e religar disjuntores diferenciais do quadro elétrico deve ocorrer mensalmente. Nas tomadas, interruptores e pontos de luz, reaperte as conexões e verifique o estado dos contatos elétricos – substituindo as peças que estiverem desgastadas -, a cada dois anos.

Fonte: https://fibersals.com.br/

Se não tivermos cuidado, o sol pode provocar: desidratação, insolação, queimaduras, descamação, dor, pele vermelha, entre outras.

A desidratação acontece quando o nosso corpo perde água e sais minerais. A água é muito importante para o nosso organismo. Nos dias de calor transpiramos mais e perdemos mais água. Para não desidratarmos, é importante bebermos muita água.

A insolação acontece quando estamos muito tempo ao sol. A desidratação é muito grave e afeta o corpo todo. A insolação caracteriza-se por pele quente, úmida e avermelhada, suores, dor de cabeça, vontade de vomitar e cansaço. Para que isso não aconteça devemos evitar estar muito tempo ao sol, não fazer grandes esforços físicos nos dias de maior calor e beber muita água.

A exposição direta ao sol pode provocar queimaduras. Nas queimaduras são frequentes a pele quente, vermelha e seca, dor ou ardor e bolhas.

Existem certas zonas de alto risco, que devemos proteger mais do que o normal, durante a exposição ao sol. São elas: o rosto, o contorno dos olhos, os lábios, o nariz, as maçãs do rosto, o peito, as virilhas, a parte interna dos joelhos, os ombros, e as costas. Proteger o rosto atrasa o processo de envelhecimento produzido pelos raios solares. Óculos de sol, com lentes à prova de raios solares, são bastantes úteis. Porque os lábios são revestidos por pele muito fina, é importante protegê-los com protetor apropriado. O nariz, devido a ser a parte mais saliente do rosto, tem tendência a avermelhar, recomendando-se proteção extrema. Normalmente os ombros e as costas são as zonas mais expostas ao sol, portanto, mais sujeitas a queimaduras. A barriga é a zona menos sensível, mas nunca devemos esquecer de a proteger.

A exposição ao sol pode causar lesões na pele, nomeadamente uma forma grave de cancro, muitas vezes mortal, conhecida como melanoma. Por isso:

– Faça uma exposição progressiva ao sol, começando por período curtos nos primeiros dias;
– Evite a exposição aos raios solares mais fortes (entre as 11 horas e as 16h30);
– Use óculos escuros que ofereçam uma proteção eficaz;
– Utilize sempre um protetor solar adequado à sua pele e aplique-o 30 minutos antes de se expor ao sol, para que tenha tempo de penetrar na pele;
– Volte a aplicar o protetor durante o dia, principalmente depois de ir à água;
– Não use perfume, loção da barba ou cosméticos que contenham álcool: tornam a pele mais sensível ao sol;
– Beba líquidos com frequência, pois ajudam a hidratar o corpo e a pele.

Cuidados especiais com as crianças:

– Aplicar sempre um creme com fator de proteção igual ou superior a 50;
– Os bebés até 1 ano devem estar pouco tempo na praia ou na piscina e sempre à sombra;
– Depois desta idade, as crianças já podem estar ao sol, mas não devem ficar paradas;
– Devem usar chapéu e tshirt.

Estas medidas de proteção devem ser tomadas mesmo que:

– O céu esteja nublado, porque as radiações atravessam as nuvens;

– Permaneça debaixo de um toldo ou chapéu-de-sol, onde os raios solares incidem de forma indireta;

– Haja vento ou esteja dentro de água, num barco ou colchão, pois os riscos mantêm-se, apesar da sensação de frescura.

Fonte: http://usf-vitasaurium.min-saude.pt