Considerando a situação alarmante atual pode-se dizer que a segurança condominial é formada por três pilares: mão de obra do condomínio bem treinada, equipamentos de segurança eletrônica e conscientização dos condôminos. Se um desses falhar, o condomínio fica mais vulnerável à ação externa.

Hoje sabe-se que a grande maioria das invasões é feita pela porta da frente, geralmente causada por erro humano – seja do porteiro ou dos próprios moradores. Portanto, existem formas de deixar o seu condomínio mais seguro trabalhando os três pilares de forma unificada, de modo a garantir a segurança no condomínio.

Sistema de CFTV e controle de acesso: equipamentos e soluções de CFTV (sistema fechado de TV) com alta resolução e controle de acesso, como fechaduras biométricas com cartão de proximidade e/ou senha, tag veiculares, controles remotos não clonáveis, etc estão cada vez mais acessíveis. A sofisticação dos produtos disponíveis no mercado impressiona, existem câmeras de segurança equipada com iluminadores de longo alcance – de até 80 metros – e um monitoramento contínuo mesmo em total escuridão, garantindo um sistema de segurança completo e com uma resolução tão boa que é possível identificar, por exemplo, uma pequena tatuagem ou marca de uma pessoa a metros de distância.

Além de CFTV, cada vez mais os sistemas de controle de acesso são utilizados para evitar acessos indesejados e permitir os acessos autorizados, garantindo os registros de acesso tanto de condôminos quanto de veículos. Além de produzir relatórios com parâmetros pré-definidos, o sistema oferece informações com detalhes, em tempo real, sobre as áreas comuns do condomínio. São dados como fotos, placas de veículos, etc. Tudo isso ajuda o síndico quando ocorre algo fora da curva, como danos às áreas comuns do condomínio, acessos indevidos, etc. Tudo fica registrado!

Investir no treinamento de funcionários do condomínio, como porteiros, seguranças, faxineiros é uma forma de valorizar o trabalhador e de tornar o local mais seguro. A segurança oferecida pelos porteiros é a preventiva e de nada adianta o condomínio ter o melhor sistema de câmeras de segurança e controle de acesso se o colaborador não souber manuseá-lo e administrá-lo de forma correta. É necessário que a sensação de confiança e segurança seja constante e um profissional bem treinado, juntamente com o sistema de segurança eletrônica irá proporcionar isso.

Conscientização do morador sobre as regras de segurança do condomínio é imprescindível. Na prevenção a assaltos não bastam apenas equipamentos. Moradores e funcionários têm de estar comprometidos com o sistema. Quando um condômino reclamar, por exemplo, de ter que receber a pizza porque o entregador não pode subir, ele está buscando a sua comodidade, mas colocando o condomínio em risco. O mesmo acontece se a portaria permite a entrada de potenciais visitantes sem autorização do morador. A direção do condomínio deve divulgar as regras de segurança de forma clara e direta para todos os condôminos. Os que infringirem as regras devem ser notificados e, em casos mais graves, multados.

Investir em um bom sistema de CFTV e controle de acesso, treinamento de funcionários e conscientização do morador só trará benefícios. Se essas simples ações estiverem funcionando bem, com sinergia, seu condomínio estará muito mais seguro.

*Emerson da Fonseca Nascimento Silvério é Gerente de Segmento de Controle de Acesso Condominial da Intelbras.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

Para começarmos a entender o tamanho deste problema, vamos explicar a relevância deste tema!

Pesquisas recentes apontam que, em uma assembleia normal, com assuntos corriqueiros do condomínio, a média de presença de condôminos é de 13%… No entanto, este número sobe para incríveis 95% quando se trata de assembleia para definir as vagas de garagem mediante sorteio, ou quaisquer outros critérios!

Quem nunca participou de uma assembleia de sorteio de vagas cheias de tumultos, discussões, badernas e falta de informação e critérios?

A má condução deste assunto tão polêmico, aliada aos diversos vícios de procedimentos “de praxe” porém equivocados que se vê por aí, podem acarretar facilmente na impugnação da assembleia, gerando mais custos e transtornos a todos, desde os moradores até o síndico, passando pela administradora contratada.

Não é por acaso, que este tema é um dos campeão de ações cíveis em condomínios.

Estes dissabores, contudo, podem e devem ser evitados!

Como ter uma assembleia de sorteio de vagas tranquila e eficaz

Basta que o síndico, o corpo diretivo e a administradora, trabalhem em conjunto de forma a se respaldarem na convenção condominial e no código civil brasileiro. Parece pouco, mas esse pequeno cuidado é a chave para um sorteio de vagas limpo, sem vícios, legal e incontestável.

A primeira coisa que se deve observar é a convenção condominial, que na grande maioria das vezes já determina as regras de como devem ser feitos os sorteios.

Vale lembrar que, ainda que o seu condomínio esteja de acordo em alterar o que está escrito na convenção, isso só pode ser feito em assembleia específica e com quórum adequado de dois terços dos votos totais dos condôminos, inadimplentes ou não.

Por isso sugerimos que se siga a convenção, independente de se o que está escrito lá reflete a vontade de todos, pois alterá-la é tarefa extremamente complicada.

9 dicas importantes para o sorteio de vagas de garagem em condomínios

E para ajudá-los a enfrentar tudo isso, separei aqui algumas dicas importantes que, se colocadas em prática, podem reduzir os conflitos sobre o tema em questão e impedir uma eventual impugnação de assembleia:

1 – ANÁLISE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL:

Normalmente as convenções já estipulam se as vagas são indeterminadas ou determinadas, no caso de serem determinadas, não é possível realizar sorteio.
Se forem indeterminadas tem de se observar os prazos de periodicidade de sorteio, bem como os critérios pré estipulados.

Caso não haja menção às vagas na convenção condominial, o que é incomum mas não é impossível, é necessário que se chame uma assembleia anterior ao sorteio, com pauta a definir as regras, critérios e periodicidade do mesmo, com quórum suficiente e decisão soberana que deve ser respeitada dali em diante!

Verificar se o que está sendo proposto em termos de regras e critérios para o sorteio não está ferindo o direito de propriedade do condômino (código civil), como por exemplo determinar uma escolha de vaga de forma diferenciada pelo tamanho do carro de cada proprietário e/ou inquilino, o que não seria permitido por lei.

Excluir os inadimplentes do sorteio deixando os mesmos para o final, também vai contra o direito de propriedade e não pode ser feito, no caso de sorteio de vagas os inadimplentes devem ter o mesmo tratamento que os demais, sob pena da impugnação ou declaração de nulidade da referida assembleia.

2 – CHECAR DECISÕES ANTERIORES:

Verificar se as decisões de assembleias anteriores sobre o tema podem efetivamente ser aplicadas; Se não divergem dos critérios pré estabelecidos pela convenção, ou se havia quórum necessário para aprovação dessas decisões, entre outros fatores.

3 – PRAZO PARA TROCA APÓS SORTEIO:

Estabelecer uma data limite com prazo suficiente para a troca das vagas depois do sorteio, para que não haja confusão entre os condôminos ou situações extraordinárias como, por exemplo, alguém que estivesse viajando e não conseguisse trocar seu carro de vaga imediatamente, podendo causar desconforto com seus vizinhos que ficaram com essa vaga em questão no sorteio.

4 – NOVO SORTEIO SÓ COM UNANIMIDADE

Atentar para o fato de que, apenas a unanimidade dos proprietários pode definir se haverá novo sorteio, ou se será mantido o sorteio atual por tempo indeterminado.

Isso ocorre pois não é porque a maioria está satisfeita com suas vagas, que outros que não se contentaram seriam obrigados a manter as suas para sempre.

5 – PRAZO DE VALIDADE

Estabelecer o prazo de validade do sorteio conforme a convenção ou assembleia anterior (conforme o caso já mencionado anteriormente da convenção não fazer menção ao tema).

6 – ACESSIBILIDADE DEVE SER CONSIDERADA

Definir claramente que a escolha de vagas para deficientes físicos, idosos, pessoas com dificuldade de locomoção, etc. seja feita antes dos demais condôminos.

Neste caso, apesar de não ser obrigatório, a maioria dos condomínios solicita que a pessoa com essas necessidades apresente documento comprobatório no dia da assembleia, para garantir seu direito de preferência na hora do sorteio.

7 – PREPARAÇÃO COM ANTECEDÊNCIA

Preparar com antecedência a assembleia de sorteio de vagas, distribuindo com antecedência a todos os condôminos, material contendo os critérios, regras, plantas da garagem (verificar se são as plantas corretas pois muitas vezes o que está no papel pode não refletir a realidade atual do condomínio, principalmente se o mesmo tiver passado por reformas ao longo dos anos), etc.

Colocar na convocação a possibilidade de contratação de manobristas próprios ou terceiros, quando houver essa possibilidade, também evita surpresas na hora da votação.

Outra medida que pode ser tomada antes da reunião é um levantamento sobre a quantidade de vagas e automóveis no condomínio, assim como seus tamanhos – pequenas, médias e grandes.Também é importante saber quantas vagas cada unidade tem direito e verificar se a cobertura tem direito a mais vagas, tudo isso deve estar discriminado na própria convenção do condomínio.

8 – FALTA DE ESPAÇO OU VAGAS

Em casos onde há problema de espaço ou falta de vagas, uma alternativa pode ser a contratação de serviços ou arquitetos especializados em redesenhar a disposição das vagas nas garagens. Em muitos casos é possível ganhar mais espaço e até vagas.

Se este for o seu caso, isso tem que estar na pauta da assembleia e na convocação para se deliberar o assunto. Lembrando sempre que se forem vagas escrituradas, essas não podem ser mexidas em absoluto!

9 – VOTAÇÃO ELETRÔNICA

Existem empresas especializadas em votação eletrônica que podem auxiliar a diminuir o tempo, e organizar melhor os sorteios.

Portanto se seu condomínio tem verba para isso, vale a pena pesquisar e comparar os preços para, eventualmente, contratar este serviço.

Tipos de sorteios de vagas de garagem em condomínios

Além das dicas acima expostas, vale informar também, que existem basicamente três formas de sorteio possíveis para vagas em condomínios, são eles:

Sorteio simples já vinculando a unidade à vaga destinada – Neste caso não existe a escolha da vaga pelo condômino, o próprio sorteio já determina isso, o que faz o processo totalmente “na sorte”.

Sorteio das unidades que vão escolhendo suas vagas primeiro – Neste caso cada condômino sorteado escolhe a vaga que deseja na hora! O problema é que podem haver alguns sortudos que sempre saem antes e, consequentemente, sempre terão as melhores vagas.

Rodízio pré estabelecido de vagas – Neste caso a cada período determinado, os condôminos vão mudando para a próxima vaga, por exemplo: quem está na vaga um vai para a dois, quem está na dois vai para a três, e assim por diante. Esse critério pode ser interessante uma vez que, neste caso, todos passarão necessariamente por todas as vagas do condomínio dentro de um período pré estabelecido.

Troca de vagas após o sorteio

É importante colocar também que, depois do sorteio, caso algum morador que tenha um carro maior ou outra justificativa quiser trocar de vaga, este deve procurar seu vizinho e, de comum acordo, assinar um termo e enviar à administradora informando que estão trocando suas vagas com expressa anuência um do outro. Isso evita confusão e falatório dos demais condôminos!

Além do mais, o problema de ter um carro maior ou uma profissão que demande uma saída rápida da garagem(médicos por exemplo), é exclusivo do condômino e não do condomínio, de forma que estas situações devem ser resolvidas de maneira privada, apenas notificando à administradora conforme mencionamos acima.

Por fim, recomendamos que se use a cabeça e se exercite a criatividade na hora de montar as regras para este tipo de situação; cada condomínio é único tanto em diversidade de seus condôminos quanto às suas estruturas, e só cada um deles sabe o que é melhor para si! Siga as regras, mas não deixe de pensar nas pessoas.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

(*) Roberto Piernikarz é Diretor Geral da BBZ Administradora de Condomínios; Bacharel em Administração de Empresas pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP). Atua no setor há mais de 17 anos, tendo sido responsável pela implantação de mais de 300 condomínios, e participado da capacitação de mais de 1000 síndicos profissionais, além de ter colaborado com diversas matérias publicadas nos principais meios de comunicação do país. Colunista do Site do IG.

A falta de uma manutenção adequada pode, por exemplo, comprometer toda a estrutura, o solo e as plantas do jardim. E ter que refazer um jardim inteiro não é algo barato.

Veja abaixo dicas simples que vão da compra de plantas à manutenção dos jardins. Oriente seus funcionários e confira junto à empresa que faz a manutenção se as dicas abaixo estão sendo seguidas.

Rega

As orientações do paisagista ou do vendedor da planta são fundamentais para definir quantas vezes ela deve ser regada. Caso não tenha, confira essas dicas:
– As plantas expostas ao sol podem ser regadas de uma a duas vezes por semana, mas sempre com bom senso. É importante observar a reação da planta para, com o tempo, regá-la mais ou menos
– Vasos internos normalmente não exigem tanta água como as plantas que ficam no sol.
– As jardineiras que ficam em locais mais altos ou com grande circulação de vento precisam de mais atenção, já que, normalmente precisam de mais água para não ficarem secas.
– No verão, na primavera e em períodos mais quentes, as plantas devem ser regadas em dias alternados. Já nas estações mais frias, elas devem ser regadas com menos freqüência.

Manutenção

O responsável pelo jardim deve estar sempre atento às plantas daninhas. Elas podem ser retiradas de maneira mecânica, com a mão ou com uma pequena enxada mesmo.

A terra precisa ser adubada de três a quatro vezes por ano. Cada planta exige um tipo de adubação, por isso, procure orientações com profissionais para não errar o tipo de adubo e a quantidade.

Uma vez por mês é importante que um profissional especializado aplique venenos específicos nos jardins para combater fungos e pragas. Se feito de maneira errada, esse processo pode causar a morte das plantas e até colocar em risco a saúde de quem fez o trabalho e dos moradores.

O processo da poda também exige cuidados e algum conhecimento técnico, já que ele pode levar a planta à morte. O ideal é que sejam podados por um jardineiro. Já as que serão moldadas, como os buxinhos, podem ser podados com mais facilidade e sem riscos

Não acrescente uma nova planta ao jardim do condomínio aleatoriamente. Lembre-se que as plantas não crescem só para cima, mas também para baixo. O tamanho e o tipo da raiz podem trazer problemas sérios à estrutura dos prédios e casas.

Independente da estação do ano, a manutenção nos jardins em condomínios de pequeno a médio porte deve ser feita uma vez por mês, mais especificamente nos períodos de estiagem ou seca quando a irrigação é um procedimento importante a ser realizado periodicamente.

Deve-se observar as necessidades de cada espécie, de acordo com a época, pois cada uma necessita de adubos e fertilizantes específicos

Tratamentos contra pragas e doenças merecem atenção especial porque podem comprometer qualquer jardim.
As podas devem ser feitas sempre quando a espécie estiver com folhas e galhos grandes, ou quando essa apresentar galhos secos ou doentes.

O inverno é a estação climática do ano que mais afeta as plantas, por isso é importante que o gramado seja coberto com substrato ou terra mista peneirada para manter a umidade e fortalecer o sistema radicular, além de realizar as podas de limpeza.

É no outono que deve ser feita à limpeza de canteiros e a adubação química específica; primavera e verão são as épocas para poda da grama, novas adubações químicas peculiares a cada espécie e correção do pH do solo caso haja necessário.

Prestar atenção na primavera e no verão, quando as doenças e pragas surgem devido ao clima mais quente e início das chuvas.

Sempre é necessária a renovação da quantidade de matéria orgânica do solo, bem como a correção de possíveis irregularidades.

Compra

Cada espécie de planta exige cuidados específicos, por isso, quando for comprar uma não se esqueça de esclarecer se:
A planta prefere o sol ou a sombra

Quantas vezes ela deve ser regada

Qual a melhor maneira de plantá-la

A planta é perene ou tem fases

Evite comprar sementes, elas demoram muito para germinar e as outras plantas acabam crescendo mais rápido e ocupando seu espaço.

Na hora de escolher uma muda, prefira as que estão mais floridas e com as folhas mais vigorosas e sem manchas.

Não se esqueça de olhar com atenção se nenhuma tem insetos que podem ir para outras plantas e causar problemas.
Indicações

Algumas árvores grandes devem ser evitadas nos condomínios, como: flamboyant, mangueira, coqueiro anão e palmeiras. Lembre-se que o tamanho vertical de suas folhas também deve ser levado em conta, além da raiz.

Para vasos, algumas espécies têm manutenção simples e seus arbustos podem ser moldados com uma poda rápida, como: buxinhos, fícus para vasos e eugênias.

Uma boa opção para quem tem pouco espaço mas quer estilo são árvores frutíferas de pequeno porte, como: acerola, pitanga e romã.

Flores são sempre uma boa opção para os locais pequenos, já que suas raízes não precisam de muito espaço.
Uma boa dica para ter um jardim sempre florido é ter pés de diversas plantas, mas que florescem em diferentes épocas do ano.

Na hora de escolher a planta, evite as que têm espinhos e que são venenosas, como espirradeiras, espadas de São Jorge e comigo-niguém-pode. As que soltam um líquido quando a folha se quebra também não devem ser usadas, elas podem causar queimaduras.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

1. Fique de olho nas horas extras

Se os gastos com horas extras estiverem muito altos, é hora de repensar se não vale a pena contratar um outro funcionário. Se o zelador, que tem o maior salário do condomínio, faz hora extra na portaria com frequência, isso pode justificar a contratação de um folguista, cujo salário é menor.

2. Retenha os talentos

Contratar é mais caro e improdutivo que aperfeiçoar a equipe, pois exige tempo de treinamento. Demitir também representa gastos adicionais com verbas rescisórias, além do risco de processos trabalhistas.

3. Faça revisões anuais na escala

Fazer avaliações anuais do quadro de funcionários e das escalas de trabalho pode reduzir a despesa com pessoal. Como base, é bom saber que, em média, um prédio pequeno tem seis funcionários: um zelador, um faxineiro, três porteiros para manter a portaria 24 horas e um folguista.

4. Poupe energia elétrica

Avalie possíveis desperdícios de energia elétrica. Programação de elevadores e instalação de minuterias (sensores de presença) são saídas comumente adotadas.

5. Economize água

A instalação de hidrômetros individuais é indicada, pois incentiva a economia de água do prédio como um todo e pode representar uma economia de 20% na conta de água do prédio. Se não for possível, tome medidas como verificar vazamentos, instalar redutores de vazão e reaproveitar a água da chuva.

6. Realize manutenções preventivas

Todo prédio deve ter em sua agenda de obrigações as manutenções preventivas que são bem mais baratas que as obras de reparação. Dentre essas manutenções estão a verificação do para-raios, bomba de água, elevadores, impermeabilização, verificação de vazamentos. Tudo isso evita obras de grande porte e, consequentemente, grande custo.

7. Faça um orçamento anual

Condomínio e administradora devem elaborar o planejamento financeiro anual a fim de evitar a emissão de cotas extras para dissídio de funcionários ou pagamento de 13º salário, por exemplo.

8. Combata a inadimplência

O condomínio deve evitar que inadimplentes se tornem crônicos. Isso acontece quando não pagam cinco cotas ou mais. A primeira recomendação é procurar o inadimplente para tentar fazer um acordo amigável dentro das regras do condomínio. A partir da terceira cota em atraso, recomenda-se entrar com processo judicial de cobrança.

9. Exerça uma gestão responsável

É preciso racionalizar os custos para evitar que o condomínio deixe de arcar com o pagamento de contas, de salários, ou deixe de fazer a manutenção preventiva. Para isso, o condomínio não pode arrecadar menos do que gasta.

10. Estimule a gestão participativa

Estimule em seu condomínio uma gestão participativa. Os condôminos podem fazer parte do dia a dia da gestão sugerindo ideias interessantes e alternativas inteligentes para a gestão do orçamento do condomínio.

Fonte: https://economia.uol.com.br

Em outra coluna falei sobre as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e sua importância na vida condominial. Nesta semana, vamos falar sobre a NBR 16280, que trata especificamente de reformas em unidades autônomas.

A NBR 16280 surgiu em 2014, tendo posteriormente sofrido algumas modificações para melhor aplicação, sendo um importante instrumento para que os síndicos controlem reformas irregulares e que possam colocar em risco a saúde e segurança da massa condominial.

Acabou aquela época em que as obras eram efetuadas sem qualquer projeto ou à revelia do condomínio, só tendo os condôminos ciência quando ouviam os barulhos de quebra de paredes ou quando um cano estourava e precisava fechar a torneira.

A norma apresenta diversos procedimentos a serem adotados, antes, durante e após o término da obra, sejam por parte do condômino, como do condomínio, garantindo maior segurança a todos os envolvidos, visto que dentre suas exigências deverá existir um acompanhamento profissional, com responsabilidade pelo serviço, evitando assim demolições, abertura de vãos, remoção de banheiros, dentre outros que podem afetar totalmente o condomínio.

Quando do surgimento da norma, a responsabilidade pela autorização da obra era do síndico, porém, com a reforma, a mesma passou a ser do condômino, que deve contratar um profissional para assessorá-lo, o qual deve ter acesso aos documentos do condomínio para que não efetue nenhuma alteração em desacordo com as normas internas.

Todavia, ainda que a legislação preveja como sendo responsabilidade do condômino, é importante que o condomínio possua assessorias técnica e jurídica para análise da documentação, afinal, nem todos os síndicos têm condições de, com uma simples visualização no projeto apresentado, ter a devida segurança se nada está sendo realizado em desacordo estrutural ou em afronta à legislação ou normas internas.

Um dos problemas nessa análise é com relação a quem deve suportar essa despesa, pois o condômino já contratou profissional para atender à norma, e com certeza não irá querer arcar com o custo do profissional de confiança do condomínio. É importante que este assunto seja disciplinado em assembleia, evitando assim situações futuras que possam causar desentendimentos ou questionamentos.

Além da realização do projeto e sua respectiva aprovação pelo condomínio, é importante que, ao término da obra, ela seja fiscalizada para que possa ser certificado que a obra foi realizada exatamente de acordo com o projeto.

A NBR 16280 não criou nenhuma dificuldade para a realização de reformas ou obras, veio apenas “pacificar” e facilitar o relacionamento dentro do condomínio, pois permite que os envolvidos saibam como será a obra, a sua duração, e que não haverá risco.

Se o condômino contratar profissional especializado e seguir o previsto na norma, verá que a mesma é extremamente simples, e também deve entender que, se o condomínio recusar o projeto como apresentado, que isto está ocorrendo apenas por questão de segurança ou infração às normas legais.

* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com Direito Imobiliário e Condominial desde 2002.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

“Estou pensando em vender peixe agora. Estão acabando com a portaria de pessoas humanas. Estão colocando esse negócio eletrônico para todo o lado, tirando emprego de muito chefe de família”, lamenta Cinézio de Oliveira que durante 16 dos seus 59 anos trabalhou em um prédio na Praia do Canto, em Vitória. Há dois meses ele, junto com outros dois porteiros, foram demitidos para dar lugar a uma portaria virtual, interligada a uma central de monitoramento.

“Eram quatro porteiros: dois de dia e dois de noite. Ficou somente um durante a semana toda”, relatou o porteiro, que foi demitido restando seis anos para aposentadoria. A situação de Cinézio ilustra o panorama da categoria. Quem não foi demitido, em virtude da implantação de portaria eletrônica ou virtual, anda preocupado com a estabilidade e receoso com o futuro da profissão.

O presidente do Sindicato dos Empregados de Edifícios e Condomínios (Sindicondomínios) Zequiel Rodrigues disse que até o fim de 2017, 30% dos porteiros filiados ao sindicato haviam feito homologação de demissão. Após a nova lei trabalhista, com a não obrigatoriedade da homologação, não há dados concretos.

“A tecnologia está tomando nossos postos de trabalho. Avaliamos que, sem o porteiro, a segurança do condomínio fica mais frágil, os próprios condôminos colocam sua vida em risco, porque a portaria virtual não inibe furto, roubo no condomínio. O porteiro físico pode inibir. O condomínio perde com isso. Lamentamos”,  ressaltou Zequel.
O presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (Sipces) Cyro Monteiro afirma que a tendência é que a quantidade de portarias virtuais (que são ligada a centrais de monitoramento) ou eletrônicas (controladas pelos próprios moradores) só aumente. O principal fator atrativo é a economia, que pode chegar a 60% do valor pago no condomínio.

“Há tendência porque o custo de pessoal eleva 60% do valor da arrecadação do condomínio. Mas se o condomínio decidir por isso, o projeto tem que ser bem feito, com infraestrutura correta, cercando todos os pontos de acesso”, frisou Monteiro. Ele informou que são cerca de 4.600 prédios e condomínios na Grande Vitória, mas não tem estatísticas sobre a quantidade que já conta com portaria eletrônica ou virtual. Mas reconhece que é a maioria.
“Estamos percebendo uma maior adesão à portaria eletrônica. Virtualizar é importante porque alguém vai estar atento em qualquer situação. Tem mais segurança, mas tem também um custo mensal. Já a portaria eletrônica representa mais economia com investimento único e depois somente manutenção”, explicou.

Economia de R$ 700 mensais

O aposentado Cláudio Allemand, 72, morador de um prédio na Praia do Canto relatou que de três anos para cá, os quatro porteiros que lá trabalhavam foram demitidos – o último há quatro meses – para a instalação de portaria eletrônica. Ele, que já foi síndico do prédio, conhece bem a realidade do imóvel. Os condôminos orçaram colocar portaria virtual, mas ficaram com a eletrônica, pela economia. “O grande positivo é o valor do condomínio, que despenca. E cai a taxa de inadimplência também. O meu valor agora foi de R$ 1.200 para 500 reais. Até agora não tivemos nada de negativo”, disse o aposentado.

Com os quatro porteiros, Cláudio Allemand informou que os moradores gastavam em torno de R$ 9 mil. Ele disse que os moradores passaram a seguir uma série de recomendações e instruções para lidar com o sistema, mas que até o momento nenhum problema ocorreu.

O porteiro Marcus Salles, que ainda mantém seu trabalho, destaca as desvantagens desta modernidade: “O convidado chega e toca o interfone, o morador abre e o criminoso entra no prédio com o convidado sem ele saber. E nessa questão acabam roubando bicicleta, por exemplo. Como tem muitas pessoas idosas, acabam entrando muitos nessas condições, resultando em arrombamento de apartamentos e outros delitos”, exemplifica em defesa da categoria.

Cláudio Allemand também avalia que, quanto à segurança, com ou sem porteiro, o fator é indiferente. “É indiferente. Se o bandido quiser entrar, vai entrar rendendo o morador ou o próprio porteiro”.

Fonte: www.sindiconet.com.br

Seguir algumas regras de boa convivência, com algumas simples regras de condomínio que podem ser estabelecidas na própria convenção, conseguimos facilmente alcançar uma boa convivência no condomínio.

Seguem algumas regras e procedimentos que podem ser apresentadas aos condomínios para amenizar os desentendimentos e discórdias entre os mesmos:

Boa convivência no condomínio:

1.    Quando for fazer alguma modificação nos móveis, empurrando-os, ou for provocar algum outro incômodo, como uso de furadeiras, por exemplo, procure fazer em horários diurnos e, se possível, o mais rápido possível;

2.    Evite sempre brigar ou falar alto, pois os vizinhos não precisam compartilhar de seu relacionamento íntimo;

3.    Caso a briga ou discussão seja no seu vizinho, interfone para a portaria e peça ao zelador ou ao síndico para falar com ele. Nunca se envolva diretamente;

4.    Dentro de sua unidade, evite andar de com sapatos de salto alto, a não ser que seu apartamento seja todo acarpetado. Isso evitará a propagação do som no andar de baixo;

5.    Se fizer sua festinha de aniversário no apartamento, lembre-se sempre que o horário padrão de silêncio no condomínio começa às 22 horas;

6.    Em se tratando de animais que fazem barulho incomodando os vizinhos, procure informar educadamente ao dono, pois às vezes o mesmo fica fora o dia inteiro e nem imagina que seu pet incomoda tanto assim;

Boa convivência no elevador:

7.         Lembre-se que, atualmente, a maioria dos condomínios tem câmeras no interior dos elevadores. Por isso, aja sempre discretamente.

8.            Nunca abandone o carrinho de compras no elevador. Devolva sempre onde o pegou. Eles são de uso comum e devem estar sempre disponíveis em seu lugar determinado;

9.            Quando chegar com compras, utilize sempre o elevador de serviço. Use este também na hora de levar os sacos de lixo para alguma lixeira na garagem;

10.         No elevador é terminantemente proibido fumar. A lei anti-fumo também estabelece sua proibição em alguns lugares das áreas comuns. Por isso, preste atenção nas placas informativas;

11.         Animais de estimação devem sempre circular nos elevadores com focinheiras e no colo do dono. Se o animal for grande, procure sempre conduzi-lo com o elevador vazio;

12.         Ensine as crianças que elevadores não são brinquedos. Não deixe que apertem vários botões ou brinquem com o interfone interno e luzes;

13.         Não mantenha a porta do elevador aberta para esperar alguém entrar ou para aquela conversinha de despedida. Lembre-se que sempre há alguém esperando;

14.         Nunca aperte o botão de emergência sem a devida necessidade;

Churrasqueira e salão de festas:

15.         Em uma reunião ou festa convide seus familiares e amigos e deixe uma lista com seus nomes na portaria, mantendo sempre supervisão para que as crianças não incomodem os demais vizinhos;

16.         Em festas, sempre é bom música. Mas lembre-se de manter um volume adequado e que após às 22 horas deve prevalecer o silêncio;

17.         Após o término da festa, mantenha o local mais limpo possível, deixando o lixo acondicionado em sacos plásticos e procure saber as condições para pagamento de uma taxa para uma faxineira limpar o local;

18.         Geralmente, os espaços de lazer comportam um certo número de pessoas. Procure se informar com o síndico a capacidade de cada ambiente;

Regras de condomínio na sauna e na piscina:

19.         Procure evitar levar som em áreas comuns, como a piscina ou a sauna. Nem todos são obrigados a compartilhar o seu som;

20.         Não permita que as crianças corram em volta da piscina ou mesmo pulem na água espirrando nos outros;

21.         Lanches ou salgadinhos não devem ser ingeridos na piscina, mantendo sempre a limpeza para uma melhor convivência e evitando a contaminação da água;

22.         Consulte o regulamento para uso da piscina. Em muitos condomínios é exigido o exame médico, bem como se podem frequentar convidados;

23.         Animais de estimação também não devem circular nessas áreas.

Boa educação nunca sai de moda

Onde há a circulação de várias pessoas em áreas comuns nos condomínios, é preciso ser gentil, ter bom senso, prestativo e compreensivo. Saber lidar/conviver com seus vizinhos pode manter um ambiente mais agradável para todos moradores.

Afinal, o condomínio é um lugar onde vivemos, é uma extensão de nosso lar. Então cultive sempre o hábito de uma boa convivência, estendendo aos seus vizinhos exemplos de como conviver amigavelmente em condomínio.

Fonte: https://adsindicosecondominios.com.br

Ter a documentação arquivada e em segurança é uma das providências que não pode passar desapercebida pelo síndico. Não se pode ignorar que o condomínio, tal qual uma empresa, está legalmente constituído e a sua documentação deve estar ordenada e pronta para quaisquer auditorias, caso contrário o síndico poderá ser responsabilizado.

Ao contrário do que se pode pensar, ou ser levado a pensar, a responsabilidade da guarda documental não é, e não pode ser atribuída, as auxiliares de administração (imobiliárias). Na verdade, este item que passa quase batido pela maioria de nós é de suma importância à vida do condomínio e, portanto deve estar sob total domínio do síndico.

Para melhor o entendimento dividiremos este tema por área, da seguinte forma:

Documentos administrativos de implantação

o   Memorial descritivo da construção;

o   Convenção;

o   CNPJ;

o   Regimento Interno

o   Certificado Digital

ü  Documentos administrativos de RH

o   Programa de Controle Médico de Saúde ocupacional – PCMSO

o   Programa de Prevenção de Riscos Ambientais – PPRA

o   Contratos de trabalho dos funcionários orgânicos

  Documentos administrativos de gestão financeira

o   Certidões Negativas

o   Previsão orçamentária anual

o   Extratos de movimentação financeira

Documentos gerais de administração

o   Contratos das empresas terceirizadas

§  Contrato de trabalho dos funcionários que estarão no condomínio

§  Folha ponto mensal

§  Contracheque

§  Comprovante do vale transporte

§  Comprovante do vale alimentação

§  GFIP/SEFIP mensal

§  FGTS mensal

§  GPS mensal

o   Contratos de manutenção

o   Seguros

Documentos técnicos

o   Projeto arquitetônico

o   Projeto de Prevenção Contra Incêndios – PPCI

o   Projeto de distribuição de água

o   Projeto de energia e iluminação

o   Projeto hidrossanitário

o   Projeto da rede de gás

o   Projeto de rede de comunicação (telefones e interfones)

o   Norma ABNT NBR 16280/2014 – Gestão das Reformas

o   Laudo Técnico de Inspeção predial – LTIP (lei Complementar nº 18574/2014)

Estes são alguns dos muitos documentos aos quais temos, enquanto síndicos leigos ou profissionais, que prestar a máxima atenção sob pena de provocar uma situação de insustentabilidade para o condomínio. Como por exemplo, sofrer condenação em processo trabalhista por não ter como delimitar tempo de trabalho de algum funcionário, ou mesmo ter que abrir o pátio em busca da rede hidráulica por desconhecer o projeto, ou ainda demorar mais do que o necessário para realizar o conserto de vazamento de gás por não ter o projeto devidamente conhecido ou arquivado para uso do profissional. Seja como for, a documentação é a garantia de que poderemos, a qualquer tempo, ter um tempo de resposta reduzido para as demandas do condomínio.

É imprescindível que a organização destes documentos seja conhecida pelos membros da administração direta (subsíndicos e conselhos – fiscal e consultivo) e esteja arquivada em local privilegiado.

O condomínio também pode optar por deixar a documentação na auxiliar de administração (imobiliária), e, neste caso, toda a documentação deverá estar à disposição dos condôminos para consulta, que normalmente, é previamente agendada.

De qualquer forma e seja qual for a opção de guarda da documentação a responsabilidade é do síndico. Por isso, atenção, precaução e previdência formam o tripé da gestão de documentos.

Os funcionários são o coração de um empreendimento e precisam estar alinhados para passar por todos os tipos de situações.

Quem mora em condomínio se sente mais seguro em diversas situações, como chegar tarde em casa ou simplesmente deixar a casa sozinha. São câmeras, alarmes, monitoramento, sensores, dentre outros, que contribuem para essa sensação. No entanto, a maioria das ações criminosas que ocorrem em condomínios acontece por falha humana — moradores ou porteiros despreparados.

Por isso mesmo que o treinamento é de fundamental importância para esse tipo de serviço. Quando um condomínio busca um profissional para esse cargo, precisa ter em mente que ele deve ter tal preparação ou até o próprio condomínio arcar com o investimento.

Procurar e saber a respeito de cursos, trabalhar a gestão de pessoas e a administração do local, é um pouco mais desgastante, além de não se ter a certeza de que o profissional contratado passou ou passará pelo aprendizado. Vale se certificar de que as empresas de serviços terceirizados realmente possuem expertise no assunto e investem em treinamento acoplado aos serviços que prestam.

O treinamento é fundamental para ensinar como os prestadores de serviço do seu condomínio devem agir — principalmente em ações adversas, como assaltos e roubos. Mas ele não serve apenas para casos de segurança, englobando também os serviços de limpeza e manutenção

Antes de mais nada é preciso entender que cada empreendimento possui necessidades diferentes; portanto, o ideal é que um consultor ajude a identificá-las para, a partir disso, aplicar o conteúdo em um treinamento. Número de torres, localização e quantidade de apartamentos podem influenciar nele. A personalização do projeto do serviço prestado é fundamental para a efetividade do serviço.

O treinamento pode ocorrer no local do trabalho — ou seja, no condomínio —, mas pode também ser em um local externo, pois é previsível que seja necessário ter conteúdos aliados com as práticas. O que se vê mais hoje em dia são empreendimentos com regimentos internos pouco debatidos sobre isso e menos ainda de cumprimento de normas, o que é um dos grandes pontos falhos.

O treinamento não consiste apenas em saber o que fazer ou apenas abrir uma porta, mas também é preciso que o funcionário desenvolva percepção, observação, identificação de algo suspeito, resguardo de informações e boa conduta.

Eles são também são agentes de segurança, são o coração do condomínio, polo de concentração de todas as atividades. Tudo passa por eles. Portanto, na hora de contratar é interessante contar com o auxílio de empresas de confiança no mercado. Esses prestadores de serviço são treinados periodicamente — estando, assim, preparados para atender às necessidades do condomínio.

Um equipamento do tipo não é apenas uma mão na roda para evitar a subida de diversos lances de escada. Ele é um fator importante quando falamos de segurança do condomínio.

Apesar de ser considerado um investimento alto para diversos empreendimentos, muitos optam em se planejar para a compra de um. Isso porque o equipamento permite que elevadores, portões, sistemas de segurança, portaria remota, luzes da área comum e, dependendo do caso, até que as unidades disponham de energia elétrica durante um apagão.

Vale ressaltar que, com o aumento do número de condomínios com portarias remotas, esse tipo de equipamento vem sendo ainda mais requisitado no mercado. (veja mais abaixo, nessa matéria, qual o gerador ideal para portarias remotas)

Como funcionam os geradores

Os grupos geradores têm sua potência medida em KVA (kilovoltampere) e, claro, quanto maior for sua potência, mais equipamentos conseguem funcionar ligados ao gerador.

Ele também precisa de combustível – pode funcionar à base de diesel, etanol, biocombustível ou gás natural. Em condomínios, o mais utilizado, atualmente, é à base de diesel.

Geralmente, a opção é por um aparelho que consiga manter luzes das áreas comuns acesas, sistema de segurança, interfones, portões automáticos e um elevador funcionando.

O tempo que o grupo gerador “aguenta” permanecer ligado depende da configuração do equipamento, do consumo do condomínio e do tamanho do seu tanque. O ideal é que o modelo a ser comprado tenha uma autonomia de, pelo menos, 6 horas.

Vale lembrar que os geradores, via de regra, podem ser abastecidos enquanto estiverem ligados, sem problemas.

Abastecimento do gerador

O zelador ou outros funcionários do prédio não devem buscar o combustível no posto para usar no gerador – além de atividade insalubre, isso é contra a lei.

O correto é contratar uma empresa especializada que faça a entrega diretamente no condomínio.

Da mesma forma, não custa lembrar que a estocagem de combustível nas áreas comuns, além de não recomendada, também é proibida por lei.

Qual a especificação ideal do gerador para o condomínio, e quanto custa?

Há grupos geradores de diversos portes.  E, claro, quanto mais potente for, mais caro custará.

“Geralmente, um equipamento de 60 KVA consegue suportar um elevador e as luzes das áreas comuns. Já um gerador de 85 KVA pode chegar a levar até três elevadores, principalmente se foram dos modelos novos, mais econômicos”, ensina Eduardo Botelho, proprietário da Skopo engenharia.

No mercado, um equipamento de 60 KVA, carenado e com isolamento acústico, custa, em média, de R$ 40mil a R$ 60 mil. Mas isso pode variar muito, dependendo da marca e do modelo.

O condomínio deve se preocupar também com o cabeamento. Essa parte do processo é cara e pode chegar a custar mais de um terço do preço do produto. Por isso, quanto mais perto estiver do quadro de força, mais em conta será a instalação.

Além dos custos já citados, equipamentos que funcionam à diesel precisam de manutenção mensal. A manutenção anual, que pede limpeza de filtros, é obrigatória para todos os equipamentos.

Aprovação em assembleia

Como o investimento pode ser considerado alto em muitos condomínios, é necessário apresentar o projeto de se colocar o gerador no condomínio para aprovação assemblear.

“Por se tratar de uma obra útil ao condomínio, a aprovação necessária é de maioria de todos os condôminos: 50% mais um”, ensina Rosely Schwartz, especialista em condomínios.

É importante também que, no ato da convocação, já esteja detalhado que esse assunto será posto em pauta.

“Mesmo sendo um investimento grande, instalar um gerador vale a pena para o condomínio. Além de ser um conforto, valoriza o patrimônio de todos”, calcula Rosely.

Escolha da empresa

Antes de escolher a empresa, é importante checar se há engenheiros em seu quadro de funcionários, uma vez que são eles quem irão fazer os estudos sobre qual o equipamento indicado para as necessidades do seu condomínio.

Há uma série de regras, previstas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que a empresa deve seguir para a instalação de geradores com segurança para o local. Em São Paulo, há a lei 15.095, que, desde 2012 obriga geradores a usarem um oxicatalisador, entre outros itens. A peça ajuda a diminuir os resíduos da combustão gerada dentro do equipamento.

Veja dicas sobre como realizar cotações de serviços e produtos para condomínios

– Local de instalação do gerador

Localização, espaço, barulho, segurança e até poluição emitida, como visto acima, são fatores que devem considerados na hora de estabelecer o local de instalação.

Em média, um gerador de 60 KVA demanda um espaço útil entre 6m² e 9m². À medida que o equipamento tiver mais potência, mais espaço ele ocupa.

Por ser identificado como item de segurança, o gerador deve ficar em um local trancado, onde não haja circulação de pessoas.

O ideal é que fique o mais próximo possível do quadro de força, o que é interessante também para evitar gastos maiores com o cabeamento.

Alguns condomínios optam por instalar na garagem. Mas caso esse espaço também não comporte o equipamento, há modelos específicos que podem ser instalados ao ar livre, na área comum externa, por exemplo. Estes já vêm com proteção (carenados) e isolamento acústico, e devem ficar protegidos e gradeados para evitar o acesso.

O barulho, que é um tema também abordado na lei 15.095 citada acima, também deve ser considerado, pois pode ser um problema e incômodo aos moradores, mesmo o aparelho só emitindo ruídos quando ligado.

Os fornecedores ouvidos informaram que os equipamentos emitem de 75 a 87 decibéis. Por isso, se necessário, a recomendação é optar por modelos que já venham com isolamento acústico. Apesar de mais caros, conseguem abafar consideravelmente o ruído.

– Qual o gerador ideal para portaria remota?

Como falamos no início da matéria, cada vez mais condomínios optam pela portaria remota. Como o abrir e fechar de portões é fundamental com energia ou sem, os condomínios devem se precaver para esse tipo de situação.

“Geralmente indicamos um gerador de 4 KVA apenas para a portaria remota, em condomínios pequenos”, assinala Odirley Rocha, diretor da empresa de portaria remota Kiper.

Ou seja: esse equipamento seria responsável apenas por manter a portaria remota (incluindo os portões) funcionando com segurança, e itens como elevadores e iluminação de áreas não monitoradas não seriam beneficiadas pelo equipamento.

Cristiane Souza, gerente comercial da Gmax geradores, aponta que cada condomínio pode ter uma demanda de energia, mesmo se tratando da portaria remota, e frisa a necessidade de uma boa empresa parceira no cuidado com o gerador – mesmo que de pequeno porte.

“O gerador demanda manutenção mensal, e o condomínio não pode perceber que o equipamento não está funcionando bem no momento em que precisa dele”, pesa Cristiane.

Um gerador desse tipo pode custar a partir de R$ 3 mil, mais a instalação.

Um ponto a ser destacado é o custo da instalação de um gerador. Esse valor varia bastante e depende de itens como a localização do painel elétrico, do cabeamento do local, e de onde o gerador será instalado.

“Pode ser que a instalação fique mais cara que o próprio gerador, ainda mais se for um equipamento apenas para a portaria remota”, argumenta Cristiane.

Já Delson Ferreira Coelho, diretor da empresa White Proteção e Segurança, explica que a grande maioria dos condomínios que contam com o sistema de portaria remota podem contar com um nobreak, ao invés do gerador.

“O nobreak pode suprir as necessidades de energia dos portões e demais equipamentos da portaria remota por até oito horas. Pode ser uma boa opção para muitos condomínios que não sofrem com a falta de energia por longos períodos”, assinala Delson.

Antes de se decidir pelo gerador ou nobreak, porém, o condomínio deve fazer um estudo e verificar quantas vezes ficou sem energia no último ano – e por quanto tempo.

“Dessa forma fica mais simples de se decidir pelo equipamento mais indicado para o condomínio”, argumenta Odirley.

Quem decidir pelo nobreak pode tanto comprá-lo ou alugar o equipamento com a própria empresa de portaria remota.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora da Escola Paulista de Direito (EPD), Nilton Savieto, síndico profissional, Gabriel de Souza, sócio da administradora Prop Starter, Vania dal Maso, gerente de relacionamento da administradora Itambé, Eduardo Botelho, diretor da Skopo Engenharia, Ronaldo Rocha, sócio da G2R, e Jorge Luiz Buneder, presidente da Stemac Gerdores, Odirley Rocha, diretor da empresa de portaria remota Kiper, Cristiane Souza, gerente comercial da Gmax geradores, e Delson Ferreira Coelho, diretor da empresa White Proteção e Segurança