Infelizmente isso acontece em alguns condomínios quando determinada pessoa assume a função de síndico e passam a acreditar que não deve satisfação para ninguém e que podem fazer o que bem entender. Quando é cobrado pelo seus deveres e atribuições sentem-se afrontados e começam a tratar as pessoas de forma grosseira. Algum condomínio já passou ou irá passar por essa situação um dia, acredite.

A grande questão é. Qual o limite da liberdade de gestão do síndico e principalmente quanto aos gastos do condomínio? Até quanto o síndico pode gastar sem depender de aprovação de assembleia?

Bem, embora o síndico tenha certa “liberdade” para tomar decisões quanto a forma de administrar o condomínio, esta sua liberdade não pode contraria a Lei, a convenção e regulamento interno. Assim, o síndico como representante do condomínio tem o dever de receber e tratar a todos de forma cordial, bem como prestar contas de sua administração anualmente e quando exigida conforme art. 1.348, IV e VIII do Código Civil, vejam:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

Quando o síndico passa a descumprir as normas que regem a vida condominial, o mesmo poderá ser destituído do cargo em assembleia.

LIMITE DE GASTOS SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA

A questão quanto ao limite de gasto é bastante complicado, pois em alguns casos o síndico acredita que pode gastar o dinheiro arrecadado da maneira que lhe convir e não precisa de aprovação ou opinião, porém não é bem assim.

Ressalta-se que todo o valor arrecado foi feito de forma planejada e com destinação certa para pagamento de fornecedores. Qualquer retirada de forma indevida poderá prejudicar o cumprimento dessas obrigações e acarretar em rescisões contratuais ou problemas para o condomínio.

Somente para complemento, já vimos que a taxa de condomínio nada mais é do que o rateio das despesa necessárias para que o condomínio possa existir, como conservação, manutenção, pagamento de funcionários, segurança etc. Caso não saiba como é elaborada a taxa de condomínio veja o link Como é elaborado a taxa de condomínio (clique aqui).

Nesse sentido não vejo a primeiro momento a necessidade de um caixa com valor expressivo, pois toda despesa já deveria ter sido prevista no ano anterior conforme determina a lei. Lógico que devemos contar com as variáveis do dia-a-dia, porém se realmente houver a necessidade de um caixa, a melhor maneira será criar um fundo de emergência ou fundo de caixa de pequeno valor para reparos urgentes como: troca de lampada queimada do hall, torneira quebrada para evitar vazamentos e infiltrações entre outras.

Infelizmente a lei é omissa quanto a limite de gasto do síndico, porém embora haja essa omissão o síndico é obrigado a cumprir a normas que regulam a vida condominial conforme vimos no tópico anterior. Desta maneira o limite de gasto deve estar previsto na convenção, no regulamento interno e nas determinações em assembleia, se não tiver nada previsto o síndico não pode fazer nenhum gasto sem aprovação da assembleia, e se houver previsão deve respeitar aquele limite.

Claro que toda regra existe exceção, e nesse caso a exceção se trata da obra necessária que já foi abordada em um post anterior nesse blog com o tema Querem fazer obra no condomínio onde moro. Como proceder? (se não viu clique aqui).

Somente para refrescar um pouco a memória, as obras ou reparos necessários são aqueles que visem preservar o bem e evitar que o bem se deteriore ou possa causar algum risco a algum morador. Assim para evitar a deterioração ou o risco, o síndico poderá fazer o gasto com reparo necessário quando for de pequeno valor independente de aprovação em assembleia e sem precisar comunicar os condôminos, já quando for urgente e valor expressivo, o que considero acima de R$ 500,00, o síndico poderá fazer sem a aprovação da assembleia, porém imediatamente deverá convocar uma assembleia para comunicar do gasto extra.

DOS GASTOS COM CONTRATAÇÕES.

Outra questão importante é quanto a contratação de empresas ou de funcionários. A questão aqui é levar em consideração duas situações, a primeira é quanto as novas contratações não previstas no orçamento, e segunda é quanto a manutenção dos contratos previsto no orçamento anual.

Se o sindico resolver fazer uma nova contratação seja de funcionário ou de empresa que não estava prevista no planejamento, deve fazer orçamentos e levar para aprovação em assembleia. Caso seja troca de empresa já contratada ao qual já faz parte da previsão orçamentária, o síndico tem autonomia de rescindir o contrato e contratar outra empresa até o limite do mesmo valor, porém caso o valor seja maior, deverá convocar uma assembleia para aprovação da despesa extra, assim como na demissão de funcionário quando o valor de rescisão não tiver previsão orçamentária e se houver previsão o sindico poderá demitir o funcionário sem aprovação em assembleia.

DA RECUPERAÇÃO DE CRÉDITO DE INADIMPLENTES OU OU FUNDOS.

Alguns condomínios conseguem fazer uma boa arrecadação na campanha de cobrança de débitos dos inadimplentes ou uma boa arrecadação de fundos destinados a determinado fim como, fundo de reserva, fundo de obras, fundo de débitos trabalhistas, fundo de indenizações, enfim, podem ser criados quantos fundos forem necessários. Ocorre que essas arrecadações deixam a conta do condomínio gorda e qualquer síndico cheio de desejos para fazer benfeitorias no condomínio.

Por mais que esse valor não vá comprometer o pagamento das despesas do condomínio, o sr. síndico está proibido de utilizar esse valor sem a devida aprovação da assembleia, até porque qualquer coisa que for fazer no condomínio será algum tipo de benfeitoria, e como já sabemos as benfeitorias voluptuárias e uteis devem ser aprovadas em assembleia.

Se o síndico resolver fazer aplicações financeiras sem a aprovação da assembleia responderá por seus atos em caso de prejuízo e despesas com a operação, em caso de lucro não poderá ficar com nada e mesmo assim responderá por irregularidade podendo ser destituído.

DA NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELO CONSELHO

O conselho consultivo e fiscal não tem o poder de aprovar despesas do síndico e tão somente de orientar e fiscalizar seus atos, pois a determinação legal é que gastos e assuntos de interesses do condomínio sejam tratados em assembleia.

Por fim, espero ter esclarecido quanto a atuação do síndico na sua gestão condominial e caso o mesmo descumpra poderá ser destituído em assembleia.

Os condomínios que adotaram novas estratégias de limpeza no combate ao covid-19 puderam perceber que há alguns esforços nos quais vale a pena continuar investindo.

Afinal, não há somente o coronavírus ameaçando a saúde e o bem-estar na comunidade condominial.

A dengue e outras doenças infecciosas devem ser evitadas. Algumas tendências estavam em andamento e foram aceleradas. Outras começam a ser implementadas com a chegada da pandemia. 

Você sabia que alguns materiais de limpeza, como o álcool líquido e em gel vêm sendo usados cerca de 7 vezes mais do que o utilizado em anos anteriores a 2020?

O uso correto de produtos e suas respectivas quantidades recomendadas devem estar na pauta dos responsáveis pela limpeza condominial.

Nos condomínios, todo cuidado é pouco 

A preocupação com a limpeza apropriada nos locais de grande circulação e dos objetos constantemente tocados no dia a dia de um condomínio precisa estar sempre presente.

Os procedimentos devem ser estabelecidos de forma clara e cumpridos. 

Para garantir a eficiência, a própria previsão orçamentária do condomínio deve incluir recursos financeiros específicos para a compra dos materiais e para todos os cuidados especiais necessários. Há algumas ações e decisões tomadas durante a pandemia que devem ser reforçadas. 

Vieram para ficar. E tanto moradores, quanto o síndico e os funcionários devem estar conscientes disso.

No novo cenário, após o susto maior causado pelo crescimento rápido e inesperado do coronavírus entre nós, é hora de intensificar a limpeza condominial para garantir que não haja retrocessos e nem o surgimento de novas epidemias e de outros problemas comuns em condomínios. 

Limpeza condominial: O que fazer no pós-pandemia

Álcool em gel

• Os dispensers de álcool em gel colocados em pontos estratégicos do condomínio devem permanecer. Sempre que os moradores chegarem da rua e também os visitantes podem higienizar as mãos antes de circular pelos elevadores e em outros locais de comum acesso;

Desinfecção constante

• A limpeza e a desinfecção de brinquedos, equipamentos de ginástica, botões do elevador, maçanetas das portas de entrada e das garagens, leitores de biometria, corrimão de escadas, caixas de correios e portas corta-fogo, entre outros, devem continuar passando por sessões mais frequentes ao longo do dia;

EPIs

• O uso de óculos de proteção, máscaras, uniformes adequados, luvas e outros EPIs (equipamentos de proteção individual) por parte dos funcionários deve permanecer. Da mesma forma, as recomendações e os treinamentos específicos para a equipe da limpeza, que devem ser contínuos; 

Funcionários

• Se no planejamento de limpeza do prédio, se perceber que o atual quadro de funcionários que fazem a limpeza não é suficiente pra dar conta dos novos procedimentos, vale avaliar se não é necessário a contratação de mais gente. Ou estudar a possibilidade de terceirizar os serviços;

Campanhas

• Campanhas de higiene e prevenção a doença também devem ser periódicas. Tudo para conscientizar sobre a importância do papel de todos os envolvidos para a preservação da vida. A contribuição de todo mundo continua sendo fundamental em prol do coletivo;
• Dentro de cada unidade, é preciso manter os ambientes limpos e seguros para o combate de vírus e bactérias. Com bastante atenção aos produtos de limpeza mais recomendados para higienização de superfícies e de chão;
• O hábito só adquirido por alguns durante a pandemia, em relação à higienização dos calçados, deve ser mantido. Antes de entrar em casa, o ideal é remover o máximo possível das sujidades. Ou seja, lama, poeira, terra e outras partículas que teimam em grudar nas solas;
• Usar um borrifador para a limpeza de bolsas, malas, mochilas, sacolas, etc, além de prevenir contra os vírus, reduz muito o risco de outras infecções causadas por uma série de microrganismos. O mesmo vale para os produtos comprados em supermercados ou recebidos pelos serviços de delivery.

Fonte: tudocondo.com.br

Mas não se preocupe. Se você é um síndico novato, nós vamos te ajudar!

Neste artigo você verá 8 dicas para quem acabou de se tornar um síndico.

1 – Faça uma checagem de informações sobre o condomínio

Antes de mais nada, um síndico precisa se inteirar sobre os principais fatos e dados relacionados ao seu condomínio. Um primeiro passo importante é realizar um levantamento inicial de informações pertinentes, como:

1. Moradores inadimplentes
2. Processos judiciais em andamento
3. Quadro de funcionários
4. Contratos e acordos em vigência
5. Laudo de Inspeção Predial
6. Entre outros documentos

Também é aconselhável conversar com o antigo síndico do condomínio, com o zelador e com a Administradora, se houver, para ouvir sobre os problemas mais comuns e maiores reclamações dos moradores.

Nessa conversa, recomenda-se fazer uma avaliação inicial sobre as principais necessidades de manutenção e reparo num futuro próximo, e que possam exigir desembolsos financeiros extras.

2 – Altere a assinatura bancária e tire saldos de conta poupança, corrente e fundo de reserva

A responsabilidade administrativa do condomínio também fica a cargo do síndico. Por isso, é muito importante que você altere as informações das contas bancárias relacionadas ao condomínio para que apenas você tenha acesso a elas.

Além disso, aproveite para consultar os saldos das contas bancárias relativas ao condomínio e tire extratos. Depois, anexe as informações ao primeiro balanço para informar a situação financeira no início de sua gestão.

Se possível, conte com uma Administradora profissional de condomínios para te ajudar nessas atividades.

Um detalhe importante. Mesmo que seu condomínio conte com uma Administradora profissional para ajudá-lo na gestão, recomenda-se que a conta bancária seja exclusiva do seu condomínio, em nome do condomínio e não uma conta bancária da Administradora compartilhada pelo seu condomínio e outros clientes.

3 – Estude a convenção do condomínio

Cada condomínio possui uma convenção específica e um regimento interno em que são definidas regras de convivência e questões relacionadas à rotina.

Ao assumir o cargo, o síndico precisa conhecer todos os detalhes desta convenção coletiva para garantir que ela seja cumprida.

Lembre-se: os síndicos não inventam regras, apenas devem fazer valer as que foram acordadas pelos moradores!

4 – Consulte e retire certidões negativas de débito

Ainda no começo da gestão, é importante que você retire as seguintes certidões nas esferas civil, trabalhista e tributária, no âmbito municipal, estadual e federal:

1. Trabalhistas
2. Fiscais
3. INSS
4. PIS
5. FGTS

Essa é uma maneira eficiente para comprovar a regularidade do condomínio em questões trabalhistas, cíveis e tributárias anteriores a sua gestão. Guarde as informações e apresente na assembleia de prestação de contas.

5 – Conheça o quadro de funcionários

Quando assumir o mandato, você não pode deixar de se apresentar ao time de funcionários. São eles quem te ajudarão a manter uma rotina funcional no condomínio, por isso o ideal é conhecê-los, expor seus objetivos, métodos de trabalho e ouvi-los a respeito de sugestões.

Caso seu condomínio não tenha optado pela terceirização de serviços, é seu dever conferir a carga horária de cada colaborador e verificar, junto ao sindicato da categoria, se o salário e as bonificações estão de acordo.

Além disso, analise se o quadro de funcionários atual atende às necessidades do condomínio e se não há excesso ou falta de colaboradores. Para isso, você pode consultar a folha salarial para descobrir se há muitas horas extras sendo feitas. Isso pode ser considerado um sinal de falta de pessoal.

Outro aspecto importante que compete ao síndico é o cadastro dos funcionários no banco de dados. Certifique-se de que as informações de contato como telefone, endereço e e-mail estão atualizadas.

Vale lembrar ainda que é preciso descobrir se há alguma pendência trabalhista com o grupo de funcionários e se as férias estão em dia. No fim das contas, os funcionários serão seus aliados no dia a dia.

Fonte: www.aster.com.br

Apesar das regras estipuladas na Convenção de Condomínio e na Lei do Silêncio, elas são ignoradas em muitas ocasiões.

O que pode ser feito nesses casos? Como produzir provas de que o morador do andar de cima faz muito barulho?

E quando o síndico é omisso, que caminhos podem ser tomados pelo morador prejudicado?

O primeiro passo para lidar com barulho no condomínio é conversar com o vizinho barulhento.

Às vezes, ele pode se exceder temporariamente. Um som mais alto para fazer atividades físicas ou uma festa pontual. Um pequeno barulho para instalar uma prateleira ou um carpete. 

Se é uma exceção, o problema rapidamente se resolve. Caso o evento se repita, basta pedir a ele que tenha mais cuidado.

A questão fica mais difícil quando o vizinho barulhento possui essa característica frequentemente ou há situações incontroláveis. 

O choro do bebê e o latido do cachorro são incontroláveis. É preciso ter compreensão e conversar com ele para ver o que pode ser feito. No caso do cachorro, seria possível adestrá-lo? 

Se quando a conversa não resolve, o melhor é acionar o síndico.

Ele é o responsável por garantir o sossego e a tranquilidade da coletividade. Seja pessoalmente ou por meio de livro de ocorrências, o gestor precisa saber sobre o barulho no condomínio.

Para os casos que aparentemente não têm solução, os condôminos podem pensar em melhorias para sua unidade.

Existem 3 boas ideias que você pode adotar para se proteger de um vizinho barulhento:

• Instalar o drywall: drywall são chapas de gesso acartonado com enchimento de lã que podem ser colocadas no teto (barulho que vem de cima) ou na parede lateral (barulho que vem de lado). Ele pode ser instalado inclusive no banheiro e na cozinha.
• Trocar janelas e basculantes: quem mora em edifícios que permitem alteração de fachada, é possível adotar modelos com isolamento acústico e vedação completa. 
• Optar por portas antirruídos: existem portas antirruídos que podem ser instaladas como uma segunda porta instalada de forma sobreposta a que já existe. 

Veja com o síndico a possibilidade de advertência e multa

Outra medida para lidar com barulho no condomínio é cobrar do síndico as penalidades previstas nas leis internas.

Um vizinho barulhento pode ser considerado um condômino antissocial e ser penalizado por isso. Ele não pode perturbar o sossego dos demais moradores.

Se a solução amigável não adiantou, o síndico deve ser notificado. E a primeira medida diante da recorrência da situação é advertir o vizinho barulhento.

A advertência é a penalidade mais branda que cumpre o papel de avisar que ele deve se abster dessa prática prejudicial à coletividade.

A convenção e o regimento interno do condomínio contêm regras sobre barulho no condomínio. Uma delas é a previsão de multa para o caso de a advertência não surtir efeito.

É importante que o síndico adote a razoabilidade e a proporcionalidade na hora de aplicar advertências.

E se o gestor for omisso ? O morador possui a opção de fazer uma notificação extrajudicial ou ajuizar uma ação.

Faça uma notificação extrajudicial

Enviar uma notificação extrajudicial ao vizinho barulhento é uma possibilidade chata, mas real.

Quando o síndico não atua, o morador aciona o órgão administrativo municipal para tomar as providências cabíveis. Principalmente se o vizinho estiver acima dos limites estabelecidos pela lei do silêncio, que é uma lei municipal.

Se a notificação não tiver efeito, e o barulho no condomínio persistir, é possível chamar a polícia ou ajuizar uma ação judicial contra o vizinho.

Para tanto, é importante ter provas do ocorrido, algo que é fácil quando outros moradores são prejudicados. Eles podem ser testemunhas, por exemplo. O comunicado escrito ao síndico ou a reclamação no livro de ocorrências também são meio de provas.

Se for difícil comprovar o barulho, ainda é possível chamar um tabelião de notas ao edifício. Ele lavrará uma ata notarial sobre o ocorrido, documento que é um eficiente meio de prova, pois o notário possui fé pública.

O barulho no condomínio é uma situação delicada e motivo de muitos conflitos entre a coletividade.

O síndico deve atuar preventivamente, orientando os moradores sobre as regras municipais e internas. Em casos extremos, a justiça é a única saída.

Ficou com dúvidas? Deixe seu comentário!

Fonte: tudocondo.com.br

Em síntese, um condomínio deve ser considerado uma empresa, cuja gestão é atribuída aos síndicos. E, assim como acontece nas empresas, é preciso que os gestores zelem pelo controle fiscal do negócio.

Neste artigo, falaremos sobre as algumas obrigações fiscais relevantes para qualquer condomínio. Veja abaixo!+

CNPJ

Mesmo que o condomínio não seja, de fato, uma personalidade jurídica, é obrigatório que ele tenha uma inscrição junto à Receita Federal.

Por isso, ele deve ser registrado no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ). A ação permite atuar com prestadores de serviços, instituições financeiras e funcionários.

Também é preciso que o síndico faça a gestão do cadastro e garanta que não haja alguma pendência envolvendo o condomínio. Assim como o cartão do CNPJ, que deve ser guardado em local seguro e organizado.

Além disso, o condomínio precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, sendo, inclusive, uma questão legal através do Artigo 1332 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002.

DARF

DARF do condomínio significa Documento de Arrecadação de Receitas Federais.

Essa obrigação fiscal é uma guia emitida pelo Ministério da Fazenda e pela Receita Federal para que o condomínio faça o pagamento de tributos.

Assim, a DARF serve tanto para realizar o pagamento de tributos de operações financeiras, quanto para cumprir com determinadas obrigações contábeis, como:

1. IRPF
2. PIS
3. COFINS
4. CSLL
5. entre outros.

RAIS

O RAIS são as Relações Anuais de Informações Sociais. É utilizado para fiscalizar as contratações feitas por empresas e condomínios.

Ele registra os dados sobre as atividades trabalhistas de funcionários e prestadores de serviços.

Ele precisa ser entregue no início do ano, que acontece, geralmente, na segunda quinzena de fevereiro ou no início de março. A entrega é feita através do site do governo ou ainda nas regionais do trabalho.

Obs: É possível que alguns condomínios não apresentem vínculo empregatício no ano-base por não terem contratado funcionário. É o caso daqueles que terceirizam os serviços.

Esses condomínios podem optar pela RAIS Negativa, feita online. Ainda assim, é importante emiti-la.

DIRF

A DIRF é a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte. Ela tem o objetivo de fiscalizar o Imposto de Renda e também deve ser entregue no início do ano (segunda quinzena de fevereiro).

Essa é uma obrigação fiscal que deve ser realizada através de um site próprio criado pela Receita Federal.

Mas vale lembrar que o DIRF é uma declaração diferente do imposto de renda (IR). Ela é somente uma declaração feita pelas fontes pagadoras.

O condomínio precisa declarar todos os pagamentos que realizou no ano-base por meio de referências exigidas das notas fiscais (CNPJ da empresa, número da nota, código e valor).

É importante destacar ainda que desde 2009, os abonos de férias passaram a ser exigidos na DIRF.

Por tudo isso, o síndico deve manter a organização dos documentos fiscais e trabalhistas para cumprir as obrigações dentro do prazo legal.

O não cumprimento das responsabilidades pode acarretar multas e penalidades aplicadas pela Receita Federal, Previdência Social e até mesmo Ministério da Economia.

As sanções pelo atraso e descumprimento das questões fiscais podem ultrapassar os R$150 mil!

Então se você é um síndico, fique de olho nos pontos citados neste artigo e recomendamos que consulte seu Contador de confiança ou sua Administradora, pois esse post não se propõe a esgotar o assunto.

Fonte: https://www.aster.com.br/blog/condominios

Outrossim, cabe ressaltar que a lei prevê, e assegura, ao nicho condominial a total autonomia em deliberar pela destituição do síndico, ofertando, inclusive, possibilidade de uma interpretação subjetiva para justificar o ato, vejamos:

“Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

Assim, percebe-se que o declinado dispositivo valida como justificativa para destituir o síndico o não cumprimento de suas obrigações, que estão previstas no art. 1.348 do CC, como também oferta ao nicho condominial o direito de validar a destituição do síndico por atos subjetivos e de enorme abrangência – “não administra convenientemente o condomínio”. Desse modo, respeitando entendimentos opostos, compartilho do entendimento de que o próprio subjetivismo contido na norma visa assegurar ao nicho condominial que escolha e mantenha no cargo o representante que esteja alinhado com o anseio do nicho condominial que representa.

Contudo, ainda que não seja impositivo uma justificativa concreta, é sempre aconselhável que exista um motivo comprovado para lastrear a convocação assemblear, ainda que simples, por exemplo, uma simples ausência de esclarecimento e/ou comprovação do desrespeito às normas contidas na Convenção e Regimento Interno.

Como é feita a convocação para assembleia de destituição do síndico?
A decisão que decidirá pela destituição do síndico é classificada como extraordinária, por conseguinte, há necessidade de que exista a exteriorização do interesse de ¼ dos condôminos

“Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.

E, o ato pode ser operacionalizado com o recolhimento de assinaturas; é usual e aceito o uso de abaixo assinado, em que consta no título, algo semelhante a “Abaixo assinado para convocação de assembleia para destituição do síndico”, contendo a identificação da unidade, nome completo, RG e assinatura dos condôminos que desejam prosseguir com o ato.

Registra-se que, existem discussões doutrinárias e entendimentos judiciais diversos sobre se condôminos devedores podem ou não requerer a convocação da assembleia, por conseguinte, para evitar discussões, é sempre aconselhável que o quadro de ¼ contemple condôminos que estejam em dia com suas obrigações.

Em posse das assinaturas, o grupo poderá solicitar ao próprio síndico que realiza a convocação da assembleia. Contudo, em caso de existir qualquer resistência para convocação do ato, há possibilidade de pleitear judicialmente a instalação da solenidade.

Já, o edital e a própria solenidade para o ato, deverá seguir o previsto na regra condominial e deverá ser de “fins específicos”, sendo aconselhável também que conste como pauta do dia tal observação, até para assegurar sempre o amplo direito de defesa e evitar qualquer acusação que possa ser interpretada como ato ilícito, sendo usual constar como pauta:

1. Esclarecimentos do síndico sobre os atos da sua gestão;
2. Concessão ao síndico de oportunidade para renúncia;
3. Deliberação sobre destituição do síndico;
4. Deliberação sobre eleição do síndico;

Como é feita a assembleia de destituição do síndico?
A assembleia seguirá as formalidades legais como tantas outras, e, ainda que normalmente seja uma assembleia desconfortável, é fundamental que exista o controle emocional e a postura imparcial do presidente da mesa.

Em outra seara, é fundamental que seja oportunizado ao síndico o direito da ampla defesa e de que exponha suas razões e justificativas para, caso queira, permanecer no cargo.

É impositivo que, exista ponderação e não ocorra acusações que extrapolem o limite da razoabilidade, até para evitar que exista qualquer concretização de ato ilícito que possa culminar com injúria, difamação e outras situações que possam ter reflexo no âmbito indenizatório civil ou penal.

Contudo, é necessário que exista comprovação de que o síndico tenha agido de forma contrária ao previsto na lei, convenção e interesse do nicho condominial, não sendo válido para tal ato o requerimento não embasado e justificado.

E, caso não exista renúncia voluntária, após as deliberações de costume, caberá ao nicho condominial por intermédio da maioria simples dos presentes decidir se o síndico será ou não destituído. E, caso não seja atingido o quórum mínimo necessário, o síndico continuará como representante condominial, ou, em sendo atingido o quórum, a assembleia prosseguirá para escolha dos novos representantes.

Como destituir o síndico profissional?
A destituição do síndico profissional, deve seguir o mesmo procedimento, porém, para efeitos práticos e visando não afetar a própria operação do condomínio, é aconselhável que exista antes deliberação com o profissional objetivando ponderação para que exista sua renúncia e seja ofertado o prazo de 30 dias para realização da transição, e após o declinado prazo há a convocação para deliberar sobre a escolha do novo síndico, como uma assembleia de eleição qualquer.

Portanto, em razão do exposto, é visível que há na legislação mecanismos e procedimentos para que o nicho condominial tenha autonomia para deliberar sempre que entender necessário sobre os rumos de condomínio e destituir sempre que preciso o síndico que não atuar respeitando suas obrigações.

Não obstante, é fundamental registar que, como qualquer outra decisão assemblear, a parte que se sentir prejudica poderá procurar o judiciário para questionar a legitimidade e o cumprimento das formalidades legais da assembleia realizada, portanto, é sempre aconselhável que exista a participação do advogado prestando o devido suporte.

Alexandre Berthe Pinto é advogado, membro da Comissão de Direito Condominial – OAB/SP; Comissão de Direito da Família e Sucessões da OAB-SP/Sto. Amaro e Comissão de Direito Eletrônico e Crimes de Alta Tecnologia da OAB-SP/Sto. Amaro.

O dano moral tem fundamento na Constituição Federal, que determina que ninguém será submetido a tratamento desumano ou degradante, sob pena de reparação. Pode ser gerado por uma ação ou omissão que ofenda a pessoa em sua honra, imagem, intimidade, autoestima, entre outras de caráter pessoal.

Nas relações de emprego, o dano moral se configura quando o trabalhador sofre uma violação moral por atitudes de outros empregados, dos seus superiores hierárquicos ou do próprio empregador.

Nesse sentido, o condomínio responde pela higidez física e moral de seus empregados no ambiente de trabalho, inclusive quando o agressor é um condômino.

Isto porque, cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada um possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe.

Desta forma, ao agredir física e/ou verbalmente o empregado, o condômino abusa verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral, inclusive em face do disposto no art.7º, XXVIII, da CF.

Se for o caso de prestador de serviços de empresa terceirizada, o condomínio também não se exime na reparação de eventual dano, seja pela aplicação da responsabilidade civil direta, seja pela responsabilidade subsidiária prevista no artigo5-A, § 5º da Lei 13.429/07.

Em tese, o valor da indenização poderá ser fixado por meio da avaliação judicial e pode variar entre três e cinquenta vezes o valor do último salário contratual do ofendido, dependendo da gravidade e circunstância da lesão moral sofrida pelo trabalhador, de acordo como artigo 223-G da CLT (sem adentrar no debate jurídico sobre a constitucionalidade de referida norma).

Dito isso, como mitigar a ocorrência de danos morais dos funcionários ou trabalhadores terceirizados do condomínio decorrentes de agressões dos próprios condôminos, prepostos ou outros empregados?

Primeiramente, é importante levar essa questão para assembleia a fim de promover a conscientização de que uma eventual atitude ilícita de um morador pode gerar a responsabilização do condomínio no pagamento de indenizações altíssimas em prejuízo de toda a coletividade. Mesmo tendo um número pequenos de presentes em Assembleia, é sempre importante fazer constar em ata e demonstrar a quantidade de vezes que o síndico levou ao conhecimento dos demais o reiterado comportamento dos condôminos nesse sentido.

Além disso, o síndico pode criar uma comissão de ocorrências para analisar periodicamente os casos de danos, agressões, condutas antissociais, entre outros.

Com relação aos seus próprios funcionários, prepostos, zeladores e afins, criar métodos e treinamentos de orientação nesse sentido.

Sem falar, é claro, na importância das circulares, mensagens eletrônicas e informativos com orientações das regras de boa convivência e que o tratamento das pessoas com urbanidade é mais do que um direito: uma obrigação de todos.

Se mesmo com medidas preventivas, ocorrer uma agressão indevida a um funcionário ou terceiro, o síndico deverá reunir a maior quantidade de provas que estiver ao seu alcance, como depoimentos e declarações, já deixando tudo pronto para eventual acionamento judicial futuro contra o condomínio, sem aguardar que o problema chegue, pois o uso de provas para realização de acordo inclusive pré-processualmente é de extrema relevância. Se o trabalhador for terceiro, deve-se comunicar a empresa prestadora de serviços.

Reunidas todas as informações, deve-se também verificar a viabilidade de punição do condômino agressor por meio de advertências e até multas, se for o caso. E se o condomínio for de fato condenado no pagamento de indenização por agressão gerada por um morador, o condomínio deve ser ressarcido do seu prejuízo pelo próprio agressor, ou seja, pode cobrá-lo judicialmente do valor que foi obrigado a pagar.

A dica de ouro, portanto, é prevenir antes de remediar!

Silvia Maria Munari Pontes, Coordenadora trabalhista no Lobão Advogados. Advogada Trabalhista Empresarial há 22 anos, atuando no contencioso e consultoria trabalhista e como docente em diversos institutos de treinamento profissional, promovendo o desenvolvimento, a formação e a atualização de profissionais ligados às áreas do Direito, Recursos Humanos e Administração de Pessoal.

Importância da coleta seletiva

Embora seja simples, essa atividade abrange uma série de fatores e pode gerar ótimas consequências para a natureza e para a sociedade. Só para se ter uma ideia da sua importância, quando efetuada com eficácia e máximo interesse, a coleta seletiva possibilita benefícios de curto e longo prazo, tais como:

• Ajuda na preservação do meio ambiente, diminuindo o uso de recursos naturais;
• Diminui a proliferação de ratos e outras pragas urbanas no condomínio e em locais que servem de depósito de lixo;
• Reduz consideravelmente o índice de poluição;
• Gera empregos nos setores de recolhimento e reciclagem do lixo;
• Auxilia no desenvolvimento da economia do país, já que engloba diversas áreas e permite uma redução de custos de forma geral.
• Valoriza o condomínio, pois passa a ter mais um aspecto positivo na gestão.

Coleta seletiva em condomínios: como implantar

Coleta seletiva em condomínios nada mais é do que a coleta dos resíduos depois da separação prévia pelos moradores dos apartamentos (ou casas) de acordo com o tipo de resíduo, na coleta seletiva são os recicláveis (metal, papel, plástico, vidros entre outros) e pela coleta convencional os não recicláveis (rejeitos/orgânicos*)

*Lembrando que resíduos orgânicos podem ser transformados em adubo em um processo conhecido como compostagem.

Apesar dos conceitos de reciclagem e coleta seletiva não serem novidade para boa parte da população, eles ainda encontram dificuldade para se estabelecerem na prática. Mesmo que muita gente não tenha o hábito de separar os diferentes tipos de lixo em suas próprias residências, muitos já usam o serviço em praças de alimentação e em alguns prédios comerciais.

Alguns prédios residenciais já tornaram a coleta seletiva um padrão, mas muitos condomínios ainda buscam colocar em prática esse sistema e encontram dificuldades para saber como e onde começar.

Para ajudar a ficar mais fácil implantar a coleta seletiva, disponibilizamos abaixo um guia básico sobre como iniciar a coleta seletiva em condomínios:

Espaço e conscientização nos condomínios

Antes de tudo, é necessário lembrar que só se pode implantar a coleta seletiva caso haja espaço e condições adequadas. Definir quais materiais serão coletados e orientar os funcionários a não misturar os sacos de diferentes tipos de resíduos são as primeiras medidas.
Em seguida, os moradores e funcionários devem ser conscientizados da importância do descarte correto, pois algumas pessoas têm pouco interesse ou nenhuma informação sobre o assunto.

Durante todo o processo é importante manter os moradores informados sobre os passos que estão sendo realizados para implantar a coleta seletiva, as mudanças que serão efetuadas, os resultados do projeto e sua manutenção.
Para a continuidade do projeto, é importante que os moradores dos condomínios percebam os resultados e se sintam incentivados a realizarem a coleta seletiva. Por isso, é ideal fornecer dados de monitoramento através de relatórios com a análise dos materiais recicláveis gerados pelos condomínios.

Local de armazenamento

Verificar a quantidade de materiais gerados pelos condomínios é uma parte essencial para o planejamento. Após essa avaliação e a escolha do espaço para armazenamento e fluxo de descarte pelos moradores, será preciso definir quantos coletores serão colocados e quais serão os modelos, Uma solução usada por alguns prédios é o uso de contêineres de plástico, equipamento mais fácil de gerir. A norma dos bombeiros proíbe a disposição de qualquer objeto na passagem das escadas. Desse modo, coletores no hall de serviço de cada andar são inadequados. O mais indicado para a adequada disposição da coleta seletiva é colocar os contêineres próximos aos elevadores de serviço, ou realocá-los para o subsolo e nas proximidades da garagem.

Treinamento para os responsáveis

Outra importante questão é sobre o responsável por manipular os materiais. Os profissionais de limpeza devem receber treinamento e usar os equipamentos adequados.

Quem se responsabiliza pela coleta?

Após o cuidado com esses pontos iniciais, a implantação da coleta seletiva pode ser efetivamente iniciada. É necessário definir a frequência, dias da semana e horários para não acumular materiais no condomínio além da capacidade de armazenamento.
Se seu condomínio não é contemplado pela coleta seletiva da prefeitura uma opção é contratar uma empresa de coleta ou buscar parceria com cooperativas para retirada do material.

Empresas especializadas em coleta

Para facilitar a implantação da coleta seletiva e a gestão correta dos resíduos, existem empresas especializadas que oferecem um planejamento específico para condomínios que poderá viabilizar a coleta seletiva em seu prédio onde orientam o processo desde o inicio. A relação custo/benefício acaba compensando, considerando o aumento da eficiência do processo, para além de outros benefícios.

No geral, a implantação inclui palestras e treinamentos, instalação de contêineres, coleta dos materiais recicláveis, relatório mensal de resíduos e fornecimento de sacos vai e vem (ráfia), o que diminui muito o uso de sacos plásticos.

Matéria feita por: Rogerio Ortiz Conzo
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Gestor na R Use, Conselheiro no COMDEMA (Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente de Mairiporã) e ativista ambiental.

Fonte: organizemeucondominio.com.br