O gostinho pelo poder faz com que algumas pessoas mudem de personalidade ou se distancie dos preceitos éticos e do bom senso quando assumem uma função de importância. Acreditam viver em liberdade e que estão acima de todos, passando a adotar uma postura de arrogância e prepotência.

Infelizmente isso acontece em alguns condomínios quando determinada pessoa assume a função de síndico e passam a acreditar que não deve satisfação para ninguém e que podem fazer o que bem entender. Quando é cobrado pelo seus deveres e atribuições sentem-se afrontados e começam a tratar as pessoas de forma grosseira. Algum condomínio já passou ou irá passar por essa situação um dia, acredite.

A grande questão é. Qual o limite da liberdade de gestão do síndico e principalmente quanto aos gastos do condomínio? Até quanto o síndico pode gastar sem depender de aprovação de assembleia?

Bem, embora o síndico tenha certa “liberdade” para tomar decisões quanto a forma de administrar o condomínio, esta sua liberdade não pode contraria a Lei, a convenção e regulamento interno. Assim, o síndico como representante do condomínio tem o dever de receber e tratar a todos de forma cordial, bem como prestar contas de sua administração anualmente e quando exigida conforme art. 1.348, IV e VIII do Código Civil, vejam:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

Quando o síndico passa a descumprir as normas que regem a vida condominial, o mesmo poderá ser destituído do cargo em assembleia.

LIMITE DE GASTOS SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA

A questão quanto ao limite de gasto é bastante complicado, pois em alguns casos o síndico acredita que pode gastar o dinheiro arrecadado da maneira que lhe convir e não precisa de aprovação ou opinião, porém não é bem assim.

Ressalta-se que todo o valor arrecado foi feito de forma planejada e com destinação certa para pagamento de fornecedores. Qualquer retirada de forma indevida poderá prejudicar o cumprimento dessas obrigações e acarretar em rescisões contratuais ou problemas para o condomínio.

Somente para complemento, já vimos que a taxa de condomínio nada mais é do que o rateio das despesa necessárias para que o condomínio possa existir, como conservação, manutenção, pagamento de funcionários, segurança etc. Caso não saiba como é elaborada a taxa de condomínio veja o link Como é elaborado a taxa de condomínio (clique aqui).

Nesse sentido não vejo a primeiro momento a necessidade de um caixa com valor expressivo, pois toda despesa já deveria ter sido prevista no ano anterior conforme determina a lei. Lógico que devemos contar com as variáveis do dia-a-dia, porém se realmente houver a necessidade de um caixa, a melhor maneira será criar um fundo de emergência ou fundo de caixa de pequeno valor para reparos urgentes como: troca de lampada queimada do hall, torneira quebrada para evitar vazamentos e infiltrações entre outras.

Infelizmente a lei é omissa quanto a limite de gasto do síndico, porém embora haja essa omissão o síndico é obrigado a cumprir a normas que regulam a vida condominial conforme vimos no tópico anterior. Desta maneira o limite de gasto deve estar previsto na convenção, no regulamento interno e nas determinações em assembleia, se não tiver nada previsto o síndico não pode fazer nenhum gasto sem aprovação da assembleia, e se houver previsão deve respeitar aquele limite.

Claro que toda regra existe exceção, e nesse caso a exceção se trata da obra necessária que já foi abordada em um post anterior nesse blog com o tema Querem fazer obra no condomínio onde moro. Como proceder? (se não viu clique aqui).

Somente para refrescar um pouco a memória, as obras ou reparos necessários são aqueles que visem preservar o bem e evitar que o bem se deteriore ou possa causar algum risco a algum morador. Assim para evitar a deterioração ou o risco, o síndico poderá fazer o gasto com reparo necessário quando for de pequeno valor independente de aprovação em assembleia e sem precisar comunicar os condôminos, já quando for urgente e valor expressivo, o que considero acima de R$ 500,00, o síndico poderá fazer sem a aprovação da assembleia, porém imediatamente deverá convocar uma assembleia para comunicar do gasto extra.

DOS GASTOS COM CONTRATAÇÕES.

Outra questão importante é quanto a contratação de empresas ou de funcionários. A questão aqui é levar em consideração duas situações, a primeira é quanto as novas contratações não previstas no orçamento, e segunda é quanto a manutenção dos contratos previsto no orçamento anual.

Se o sindico resolver fazer uma nova contratação seja de funcionário ou de empresa que não estava prevista no planejamento, deve fazer orçamentos e levar para aprovação em assembleia. Caso seja troca de empresa já contratada ao qual já faz parte da previsão orçamentária, o síndico tem autonomia de rescindir o contrato e contratar outra empresa até o limite do mesmo valor, porém caso o valor seja maior, deverá convocar uma assembleia para aprovação da despesa extra, assim como na demissão de funcionário quando o valor de rescisão não tiver previsão orçamentária e se houver previsão o sindico poderá demitir o funcionário sem aprovação em assembleia.

DA RECUPERAÇÃO DE CRÉDITO DE INADIMPLENTES OU OU FUNDOS.

Alguns condomínios conseguem fazer uma boa arrecadação na campanha de cobrança de débitos dos inadimplentes ou uma boa arrecadação de fundos destinados a determinado fim como, fundo de reserva, fundo de obras, fundo de débitos trabalhistas, fundo de indenizações, enfim, podem ser criados quantos fundos forem necessários. Ocorre que essas arrecadações deixam a conta do condomínio gorda e qualquer síndico cheio de desejos para fazer benfeitorias no condomínio.

Por mais que esse valor não vá comprometer o pagamento das despesas do condomínio, o sr. síndico está proibido de utilizar esse valor sem a devida aprovação da assembleia, até porque qualquer coisa que for fazer no condomínio será algum tipo de benfeitoria, e como já sabemos as benfeitorias voluptuárias e uteis devem ser aprovadas em assembleia.

Se o síndico resolver fazer aplicações financeiras sem a aprovação da assembleia responderá por seus atos em caso de prejuízo e despesas com a operação, em caso de lucro não poderá ficar com nada e mesmo assim responderá por irregularidade podendo ser destituído.

DA NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELO CONSELHO

O conselho consultivo e fiscal não tem o poder de aprovar despesas do síndico e tão somente de orientar e fiscalizar seus atos, pois a determinação legal é que gastos e assuntos de interesses do condomínio sejam tratados em assembleia.

Por fim, espero ter esclarecido quanto a atuação do síndico na sua gestão condominial e caso o mesmo descumpra poderá ser destituído em assembleia.